Le Petit-National Vol 1 - no 3 - Novembre - Décembre | Page 14

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Au cabinet du notaire
L’application de la TPS/TVQ sur le transfert d’un terrain vacant
Au Québec, la TPS et la TVQ s’appliquent sur la plupart des fournitures de biens et de services. Il y a toutefois certains secteurs qui échappent
à l’application de ces taxes. On retrouve dans la loi trois grandes catégories de fournitures
? les fournitures taxables qui impliquent qu’une taxe sera payée lors du transfert
? les fournitures détaxées, qui sont des fournitures taxables à un taux nul (peuvent toutefois donner lieu à des crédits de taxes sur les intrants)
? les fournitures exonérées qui ne sont pas assujetties à la TPS et la TVQ

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Lac-Simon – Au bord du lac Viceroy
Site exceptionnel sur terrain boisé et privé de près de 2 acres. Comprend 4
chambres et 2 salles de bains, une mezzanine et un grand sous-sol de type « walkout » complètement aménagé. L’intérieur est très aéré et lumineux. Grande galerie à
l’avant pour profiter du soleil couchant. Située à 10 minutes des services et à 25
minutes de l’autoroute 50. (SIA 16278729)

Lac-Simon
399 900$

Lac-Simon
449 000$

Au sens de la loi, un immeuble est une fourniture de biens assujettie à la loi sur la taxe d’accise et la taxe de vente du Québec. Il faut savoir
qu’un transfert d’immeuble ne se limite pas seulement à sa vente. En effet, l’immeuble peut être transféré au moyen d’un échange, d’une
donation, de louage ou toute autre aliénation et dans tous ces cas, le transfert peut être taxé. Pour savoir si un immeuble est taxable, nous
devons d’abord vérifier dans quelle catégorie de fournitures il se trouve. Pour nos articles, nous nous concentrerons sur deux catégories
d’immeubles : les immeubles d’habitation et les terrains vacants. Ces derniers ne répondent pas aux mêmes règles quant à l’application de la
TPS/TVQ. Dans ce premier article, nous traiterons de l’application de la TPS/TVQ sur le transfert d’un terrain vacant. Dans un deuxième
article, nous traiterons de l’application de la TPS/TVQ sur le transfert des immeubles d’habitation.
En général, la vente d’un terrain vacant sera taxable. Toutefois, un particulier peut vendre un terrain sans percevoir de taxes, si ce dernier était
utilisé à des fins personnelles. On entend par là que le vendeur ne l’utilisait pas dans le cours d’une entreprise. Le terrain est alors une
fourniture exonérée. Lorsque le terrain était utilisé dans le cadre d’une entreprise ou d’un projet à risque dans le but de faire du profit, le terrain
demeure une fourniture taxable, du moins la partie utilisée pour les fins de l’entreprise. Le transfert d’un terrain vacant à usage personnel peut
également être taxable dans le cas où il a été subdivisé en plus de deux parties (la règle de trois). Il y a toutefois une exception à cette règle :
si la parcelle est acquise par un proche du vendeur (ex : conjoint, enfants, frère, sœur). Dans un tel cas, la vente est exonérée de la TPS/TVQ.
Vous devez également être prudent lorsque vous possédez plusieurs terrains vacants sans qu’ils soient contigus puisque la vente de ces
terrains pourrait être interprétée comme étant une entreprise ou un projet à risque par le ministère du Revenu. Dans ces cas, la vente des
terrains pourrait également être taxable. Voici une situation pour vous aider à comprendre :
Je possède un terrain de 20 acres dans une zone qui me permet de lotir sans demande de permis ou de permission spéciale. Ce terrain
n’est pas utilisé dans le cadre d’une entreprise et je n’ai pas acquis l’immeuble dans le cadre d’un projet à risque. Une connaissance me
demande de lui vendre une parcelle dudit terrain pour qu’il puisse se construire une maison. J’accepte et lui vends un terrain d’un acre.
Cette vente sera exonérée de la TPS/TVQ. Un an plus tard, un ami de mon frère me propose d’acheter une parcelle de terrain de cinq
acres puisqu’il aimerait, éventuellement, subdiviser le terrain pour en faire cinq parcelles d’un acre et les revendre à gros prix. Cette
transaction sera également exonérée puisque c’est la seconde fois que je subdivise mon terrain et que le projet de revente (dans le but
de faire du profit) appartient à l’acquéreur. Quelques années plus tard, mon fils souhaite se construire une première maison et je lui
propose de lui donner une parcelle de terrain. À ce moment, j’ai procédé à une troisième subdivision et, comme mentionné plus haut,
étant donné que la donation est un transfert de fourniture taxable, le transfert sera alors réputé fait à la juste valeur marchande pour le
calcul de la TPS/TVQ. Toutefois, l’exonération du transfert d’un terrain à un proche vient s’appliquer et la donation est également
exonérée. Suite à cette troisième transaction, tous mes transferts futurs seront taxables s’ils ne sont pas faits en faveur d’un proche.

Lac-Simon
429 000$

Comme on le voit dans cet exemple, les subdivisions peuvent avoir été réalisées sur plusieurs années et on doit les comptabiliser. Même si la
troisième subdivision survient 10 ans après la première, la vente de la troisième parcelle devient alors taxable (sauf exception du transfert à un
proche).
Il n’est pas toujours facile de savoir si un terrain vacant est taxable ou non au moment de la vente. C’est une question de faits qui demande
d’être examinée avant de procéder à la transaction. En cas d’incertitude, contactez votre notaire pour vérifier si le transfert sera taxable ou
non. N’ayez pas peur d’impliquer votre notaire plus tôt dans un dossier si des questions sont sans réponse. [ZH?\?HZ\?\?H??\??H0????[?\????][???\?H^][?\?[[Y]X?\?]??\?ZY\?H0?ZY]^??\???\\?\??\?HZ\?H[??[?K???HX[?]Y^?\?[??H???Z[??[p?\??H]]S?][?[H?Z]HH?]\?X?H?\?H?[??\?\?[[Y]X?\?8?&ZX?]][????YH?Z\?T[\H??\??YH??][???\????Z\?\??X?T?[[?8?$??XZ[?H?[\0???H????]??B??[]\?]^]H?[?H?\??K??\?[?[?
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