Habitat & Jardin | ImmoStreet . ch | la sélection | 5
LES MÉTHODES D ’ ESTIMATION IMMOBILIÈRE
Par Julien Perrenoud , conseiller de DL | Conseils en financement immobilier
En Suisse , il existe à ce jour différentes façons d ’ établir une estimation immobilière . Voici les plus fréquemment utilisées :
La méthode hédoniste
Cette méthode est adaptée à des appartements en PPE , des maisons individuelles ou mitoyennes .
Les prix de vente des dernières transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation semblables sont mis en relation , par le biais de différents critères comme :
• l ’ année de construction
• le volume de la bâtisse
• la surface habitable
• le nombre de pièces
• les travaux d ’ entretien
• les standards de qualité
• la distance des transports publiques , écoles et commodités
• les nuisances sonores
• la vue
Pour que cette méthode soit précise et valable , il faut qu ’ un maximum de transactions immobilières aient été analysées dans une même base de données . Elle ne conviendra donc pas forcément à des objets atypiques ou isolés .
L ’ estimation selon la valeur intrinsèque
En général , un expert se déplace et met en place une analyse selon le prix du terrain et la valeur actuelle du bien dans son état .
Pour illustrer la méthode , voici un exemple pour une maison construite il y a 10 ans : encore additionnée la valeur du terrain et des aménagements extérieurs ( 1 ’ 000 m 2 à CHF 500 . - ), soit CHF 500 ’ 000 . - . On obtient alors une valeur estimée de CHF 1 ’ 112 ’ 000 . - pour cette maison .
Méthode selon la valeur de rendement pour un objet loué
Les revenus locatifs bruts annuels sont à diviser par un taux de capitalisation qui va dépendre de l ’ état général de l ’ objet , de sa typologie et de sa situation géographique .
Prenons comme exemple un immeuble de 6 appartements loués neufs et bien positionné . Les loyers perçus se montent à CHF 150 ’ 000 . - par année . Si nous partons avec un taux de capitalisation de 5.75 %, la valeur de rendement du bien se montera à environ CHF 2 ’ 600 ’ 000 , soit CHF 150 ’ 000 / 5.75 %.
La méthode par capitalisation des flux financiers futurs ( DCF )
L ’ expertise de la valeur d ’ un bien immobilier , par la méthode DCF , désignée aussi sous le terme de Discounted Cash Flow , a pour but d ’ approcher le montant qu ’ un investisseur serait prêt à engager , à l ’ instant ‘ T ’, en prévision des flux de trésorerie des années futures . Elle se fonde sur le constat qu ’ un actif « vaut ce qu ’ il rapporte » ( retour sur investissement ).
Le montant ainsi déterminé correspond au prix que l ’ acquéreur accepte de payer pour cet investissement , dans la mesure où cet investissement lui permet de couvrir le coût des capitaux ( dettes et fonds propres ) engagés .
Son prix à neuf est de CHF 640 ’ 000 . - ( 800 m 3 x CHF 800 . - ). A cela s ’ ajoute un garage de CHF 40 ’ 000 . - , ce qui nous donne un coût à neuf de CHF 680 ’ 000 . - . Nous y soustrayons une dépréciation d ’ environ 10 % ( 1 % par année ) soit CHF 68 ’ 000 . - . La valeur du seul bâtiment s ’ élève ainsi à CHF 612 ’ 000 . - . Est
LAUSANNE ( SIÈGE ) | GENÈVE | NYON | VEVEY | NEUCHÂTEL
TAUX LE PLUS BAS NÉGOCIÉ LA SEMAINE DU 13 AU 17 FÉVRIER
Julien Perrenoud
Conseiller , Neuchâtel
0844 10 10 10 WWW . D-L . CH
0,80 %
À 5 ANS