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LES MÉTHODES D’ ESTIMATION IMMOBILIÈRE
Par Julien Perrenoud, conseiller de DL | Conseils en financement immobilier
En Suisse, il existe à ce jour différentes façons d’ établir une estimation immobilière. Voici les plus fréquemment utilisées:
La méthode hédoniste
Cette méthode est adaptée à des appartements en PPE, des maisons individuelles ou mitoyennes.
Les prix de vente des dernières transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation semblables sont mis en relation, par le biais de différents critères comme:
• l’ année de construction
• le volume de la bâtisse
• la surface habitable
• le nombre de pièces
• les travaux d’ entretien
• les standards de qualité
• la distance des transports publiques, écoles et commodités
• les nuisances sonores
• la vue
Pour que cette méthode soit précise et valable, il faut qu’ un maximum de transactions immobilières aient été analysées dans une même base de données. Elle ne conviendra donc pas forcément à des objets atypiques ou isolés.
L’ estimation selon la valeur intrinsèque
En général, un expert se déplace et met en place une analyse selon le prix du terrain et la valeur actuelle du bien dans son état.
Pour illustrer la méthode, voici un exemple pour une maison construite il y a 10 ans: encore additionnée la valeur du terrain et des aménagements extérieurs( 1’ 000 m 2 à CHF 500.-), soit CHF 500’ 000.-. On obtient alors une valeur estimée de CHF 1’ 112’ 000.- pour cette maison.
Méthode selon la valeur de rendement pour un objet loué
Les revenus locatifs bruts annuels sont à diviser par un taux de capitalisation qui va dépendre de l’ état général de l’ objet, de sa typologie et de sa situation géographique.
Prenons comme exemple un immeuble de 6 appartements loués neufs et bien positionné. Les loyers perçus se montent à CHF 150’ 000.- par année. Si nous partons avec un taux de capitalisation de 5.75 %, la valeur de rendement du bien se montera à environ CHF 2’ 600’ 000, soit CHF 150’ 000 / 5.75 %.
La méthode par capitalisation des flux financiers futurs( DCF)
L’ expertise de la valeur d’ un bien immobilier, par la méthode DCF, désignée aussi sous le terme de Discounted Cash Flow, a pour but d’ approcher le montant qu’ un investisseur serait prêt à engager, à l’ instant‘ T’, en prévision des flux de trésorerie des années futures. Elle se fonde sur le constat qu’ un actif « vaut ce qu’ il rapporte »( retour sur investissement).
Le montant ainsi déterminé correspond au prix que l’ acquéreur accepte de payer pour cet investissement, dans la mesure où cet investissement lui permet de couvrir le coût des capitaux( dettes et fonds propres) engagés.
Son prix à neuf est de CHF 640’ 000.-( 800 m 3 x CHF 800.-). A cela s’ ajoute un garage de CHF 40’ 000.-, ce qui nous donne un coût à neuf de CHF 680’ 000.-. Nous y soustrayons une dépréciation d’ environ 10 %( 1 % par année) soit CHF 68’ 000.-. La valeur du seul bâtiment s’ élève ainsi à CHF 612’ 000.-. Est
LAUSANNE( SIÈGE) | GENÈVE | NYON | VEVEY | NEUCHÂTEL
TAUX LE PLUS BAS NÉGOCIÉ LA SEMAINE DU 13 AU 17 FÉVRIER
Julien Perrenoud
Conseiller, Neuchâtel
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