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ÊTRE PROPRIÉTAIRE À LA RETRAITE
Par Stéphane Lanz , administrateur-directeur de DL | Conseils en financement immobilier
En tant que propriétaire , la retraite n ’ est pas à considérer comme une échéance mais plutôt comme une étape importante qu ’ il convient de planifier . En effet , tout propriétaire salarié qui arrive à l ’ âge de la retraite ordinaire sait qu ’ il va toucher une rente AVS et le choix entre une rente ou un capital de la prévoyance professionnelle ( 2ème pilier ). Viendront s ’ ajouter les avoirs des prévoyances privées et le patrimoine personnel ( immobilier , titres , placements , etc .)
Pour ce qui est d ’ un bien immobilier , l ’ une des règles du financement hypothécaire est de rester dans un ratio charges théoriques / revenu n ’ excédant pas 33 %. Ce rapport devra bien entendu être maintenu à la retraite . Ensuite , un autre facteur déterminant est à relever : le taux d ’ avance .
Le taux d ’ avance initialement octroyé , tenant compte d ’ un apport de fonds propres standard de 20 %, est de 80 % de la valeur du bien . L ’ organisme en charge du financement effectue ensuite une répartition de 66.6 % ( premier rang ) et le solde , ici 13.4 % ( deuxième rang ). Cette pratique a pour but d ’ évaluer les risques et de déterminer les conditions cadre du prêt . En effet , le premier rang pourra être conservé sans obligation d ’ amortissement la vie durant et même au-delà par succession . A contrario , le deuxième rang est considéré comme plus risqué pour le créancier hypothécaire ( possibilité de ne pas récupérer l ’ entier du prêt en cas de vente forcée par exemple ) ; les conditions qui lui seront appliquées seront donc plus restrictives et il devra être amorti à terme . Avec les années la répartition sera toujours la même sauf que la banque ne prendra comme référence non pas la valeur du bien lors de l ’ achat mais la valeur vénale actuelle . Ainsi , si votre logement prend de la valeur avec les années , il se peut qu ’ à la retraite votre deuxième rang soit fortement réduit voir « effacé » et ainsi l ’ obligation d ’ amortir remise en question . Pour mieux comprendre le tout , voici un exemple :
En 1985 , une villa a été achetée au prix de CHF 800 ’ 000 . 20 % de fonds propres , soit CHF 160 ’ 000 , ont été investi et il en résulte un prêt hypothécaire de 80 %, soit CHF 640 ’ 000 . En 2017 , la valeur du bien retenue par la banque est de CHF 1 ’ 400 ’ 000 , le prêt hypothécaire étant quant à lui toujours identique ( CHF 640 ’ 000 ). Le 1 er rang , soit 66.6 %, est désormais de CHF 932 ’ 400 . La marge d ’ augmentation s ’ élève à CHF 292 ’ 400 ( CHF 932 ’ 400 – CHF 640 ’ 000 ).
Nous nous apercevons que la valeur du premier rang ( à savoir CHF 932 ’ 400 ) couvre , en 2017 , l ’ entier du prêt avec , en plus , la possibilité d ’ envisager une augmentation . Ainsi , l ’ obligation d ’ amortir diminue , voire disparait avec le temps . Ceci mène à se poser la question : est-ce plus judicieux d ’ amortir ou au contraire maintenir , voire augmenter son prêt , que ce soit pour envisager des rénovations ou des investissements mobiliers et / ou immobiliers , pour effectuer une donation aux enfants ou aux petits-enfants afin de financer les fonds propres d ’ une acquisition immobilière ou pour toutes autres raisons . Comme évoqué précédemment , les revenus attendus à la retraite seront déterminants pour fixer le montant du prêt hypothécaire .
LAUSANNE ( SIÈGE ) | GENÈVE | NYON | VEVEY | NEUCHÂTEL
TAUX LE PLUS BAS NÉGOCIÉ LA SEMAINE DU 9 AU 13 JANVIER
Stéphane Lanz
Administrateur - Directeur , Lausanne
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