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ÊTRE PROPRIÉTAIRE À LA RETRAITE
Par Stéphane Lanz, administrateur-directeur de DL | Conseils en financement immobilier
En tant que propriétaire, la retraite n’ est pas à considérer comme une échéance mais plutôt comme une étape importante qu’ il convient de planifier. En effet, tout propriétaire salarié qui arrive à l’ âge de la retraite ordinaire sait qu’ il va toucher une rente AVS et le choix entre une rente ou un capital de la prévoyance professionnelle( 2ème pilier). Viendront s’ ajouter les avoirs des prévoyances privées et le patrimoine personnel( immobilier, titres, placements, etc.)
Pour ce qui est d’ un bien immobilier, l’ une des règles du financement hypothécaire est de rester dans un ratio charges théoriques / revenu n’ excédant pas 33 %. Ce rapport devra bien entendu être maintenu à la retraite. Ensuite, un autre facteur déterminant est à relever: le taux d’ avance.
Le taux d’ avance initialement octroyé, tenant compte d’ un apport de fonds propres standard de 20 %, est de 80 % de la valeur du bien. L’ organisme en charge du financement effectue ensuite une répartition de 66.6 %( premier rang) et le solde, ici 13.4 %( deuxième rang). Cette pratique a pour but d’ évaluer les risques et de déterminer les conditions cadre du prêt. En effet, le premier rang pourra être conservé sans obligation d’ amortissement la vie durant et même au-delà par succession. A contrario, le deuxième rang est considéré comme plus risqué pour le créancier hypothécaire( possibilité de ne pas récupérer l’ entier du prêt en cas de vente forcée par exemple); les conditions qui lui seront appliquées seront donc plus restrictives et il devra être amorti à terme. Avec les années la répartition sera toujours la même sauf que la banque ne prendra comme référence non pas la valeur du bien lors de l’ achat mais la valeur vénale actuelle. Ainsi, si votre logement prend de la valeur avec les années, il se peut qu’ à la retraite votre deuxième rang soit fortement réduit voir « effacé » et ainsi l’ obligation d’ amortir remise en question. Pour mieux comprendre le tout, voici un exemple:
En 1985, une villa a été achetée au prix de CHF 800’ 000. 20 % de fonds propres, soit CHF 160’ 000, ont été investi et il en résulte un prêt hypothécaire de 80 %, soit CHF 640’ 000. En 2017, la valeur du bien retenue par la banque est de CHF 1’ 400’ 000, le prêt hypothécaire étant quant à lui toujours identique( CHF 640’ 000). Le 1 er rang, soit 66.6 %, est désormais de CHF 932’ 400. La marge d’ augmentation s’ élève à CHF 292’ 400( CHF 932’ 400 – CHF 640’ 000).
Nous nous apercevons que la valeur du premier rang( à savoir CHF 932’ 400) couvre, en 2017, l’ entier du prêt avec, en plus, la possibilité d’ envisager une augmentation. Ainsi, l’ obligation d’ amortir diminue, voire disparait avec le temps. Ceci mène à se poser la question: est-ce plus judicieux d’ amortir ou au contraire maintenir, voire augmenter son prêt, que ce soit pour envisager des rénovations ou des investissements mobiliers et / ou immobiliers, pour effectuer une donation aux enfants ou aux petits-enfants afin de financer les fonds propres d’ une acquisition immobilière ou pour toutes autres raisons. Comme évoqué précédemment, les revenus attendus à la retraite seront déterminants pour fixer le montant du prêt hypothécaire.
LAUSANNE( SIÈGE) | GENÈVE | NYON | VEVEY | NEUCHÂTEL
TAUX LE PLUS BAS NÉGOCIÉ LA SEMAINE DU 9 AU 13 JANVIER
Stéphane Lanz
Administrateur- Directeur, Lausanne
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À 10 ANS