Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun muutos tuli voimaan 8.7.2024 . Muutoksen tarkoituksena on helpottaa taloyhtiöiden hallintaanottoprosesseja silloin , kun osakkeenomistaja on ulkomailla eikä häntä tavoiteta tavanomaisin tiedoksiantokeinoin . Tiedoksiantoihin liittyvät vaikeudet ovat saattaneet estää taloyhtiöitä ottamasta huoneistoja hallintaansa , mikä on ollut ongelmallista , sillä hallintaanotto on tehokas asunto-osakeyhtiölaissa säädetty keino puuttua esimerkiksi osakkaiden maksulaiminlyönteihin tai häiriötilanteisiin .
OSAKKEENOMISTAJALLA ON useita velvollisuuksia asunto-osakeyhtiötä ja muita osakkeenomistajia kohtaan . Osakehuoneiston hallintaanotto on asunto-osakeyhtiön viimesijainen oikeussuojakeino tilanteissa , joissa osakkeenomistaja ei esimerkiksi täytä yhtiöjärjestyksessä määrättyä vastikkeenmaksuvelvollisuuttaan tai aiheuttaa jatkuvasti häiriötä taloyhtiön muille asukkaille huoneistossa vietettävän häiritsevän elämän vuoksi . Taloyhtiöllä on oltava vahvat perusteet hallintaanottoon ja onkin erityisen tärkeää varmistaa , että hallintaanottoprosessi etenee tarkasti asunto-osakeyhtiölain mukaisesti .
Hallintaanottoprosessi on monivaiheinen ja se täytyy tehdä juridisesti oikein . Osakkaalle ja huoneiston mahdolliselle vuokralaiselle tulee aina toimittaa todistettavasti hallintaanottovaroitus . Varmin tapa varoituksen tiedoksiannolle on käyttää siihen haastemiestä . Mikäli oikaisua ei varoituksen tiedoksiantohetken jälkeen tapahdu ja yhtiökokous päättää hallintaanotosta , myös yhtiökokouksen päätös tulee toimittaa todisteellisesti osakkaalle ja huoneiston mahdolliselle vuokralaiselle . Tiedoksiannon on tapahduttava 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä tai päätöksestä tulee muuten tehoton . Mikäli osakkeenomistaja tai mahdollinen vuokralainen ei poistu huoneistosta vapaaehtoisesti , taloyhtiön tulee hakea häätötuomiota käräjäoikeudelta .
Erityisesti Venäjällä oleskelevien osakkaiden vastikkeenmaksu on hankaloitunut mm . kansainvälisten pakotteiden vuoksi . Haasteita on ollut etenkin Itä- ja Kaakkois-Suomessa sijaitsevissa taloyhtiöissä , joissa vastikerästien perintä on saattanut loppua siihen , ettei esimerkiksi varoituksia ole voitu toimittaa osakkaalle asunto-osakeyhtiölain vaatimalla tavalla . Näin on ollut esimerkiksi tilanteissa , joissa osakkeenomistaja asuu tai oleskelee pysyvästi valtiossa , jonne tiedoksiantojen toimittaminen ei ole mahdollista sen takia , että posti- tai kuriiripalvelut eivät toimi eikä sähköisiä yhteyksiä tiedoksi annettavien asiakirjojen toimittamiseksi voida käyttää . Lisäksi 60 päivän määräaika yhtiökokouksen päätöksen tiedoksiannolle on ollut liian lyhyt , kun kyseessä on ollut kansainvälinen tiedoksiantomenettely . Aikaisemmin asunto-osakeyhtiölaki ei ole aina siis mahdollistanut hallintaanottomenettelyä tilanteissa , jossa vastikkeitaan laiminlyövä osakas asuu ulkomailla . Mikä siis muuttui ?
Asunto-osakeyhtiölakia muutettiin niin , että osakehuoneiston hallintaanottoa koskeva varoitus voidaan antaa tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja toimittamalla siitä tieto osakehuoneistoon . Tällainen tiedoksiantotapa voi tulla käytettäväksi silloin , kun tiedoksiantoa ei voida toimittaa todisteellisesti muussa kuin Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa oleskelevalle osakkeenomistajalle , vuokralaiselle tai muulle huoneiston käyttöoikeuden saaneelle , jonka osoite on taloyhtiön tiedossa . Tämän lisäksi yhtiön tulee lähettää tieto varoituksesta osakkeenomistajan , vuokralaisen tai huoneistossa asuvan muun käyttöoikeuden saaneen sähköpostiosoitteeseen , jos se on yhtiön tiedossa . Samaa säännöstä sovelletaan myös yhtiökokouksen hallintaanottoa koskevan päätöksen tiedoksiantoon . On kuitenkin muistettava , että ennen varoituksen tai hallintaanottopäätöksen julkaisemista virallisessa lehdessä taloyhtiön on saatava estetodistus käräjäoikeuden haastemieheltä .
Yhtiökokouksen hallintaanottopäätöksen tiedoksiantosäännöstä muutettiin myös siten , että ulkomailla oleskelevan osakkeenomistajan , vuokralaisen ja osakehuoneistossa asuvan muun käyttöoikeuden saaneen kohdalla ei sovelleta 60 päivän määräaikaa . Tämän poikkeuksen tarkoituksena on varmistaa , että taloyhtiön vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella olevat tiedoksiantoon liittyvät seikat eivät tee päätöstä tehottomaksi . Muutoksen myötä riittää , että hallintaanottopäätöksen tiedoksiantamista ulkomailla oleskelevalle osakkaalle , vuokralaiselle ja osakehuoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle haetaan 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä .
Asunto-osakeyhtiölakiin lisättiin myös säännös haasteen tiedoksiannosta hallintaanottoon liittyvissä häätöasioissa . Uuden säännöksen perusteella haaste osakehuoneiston hallintaanottoa koskevassa häätöasiassa voidaan antaa tiedoksi kuulutustiedoksiantona muualla kuin Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa oleskeleville osakkeenomistajille , jonka osoite on tiedossa , mutta todisteellinen tiedoksianto kyseenomaiseen maahan ei ole mahdollinen . Kun tiedoksiantoon käytetään kuulutusmenettelyä , tulee ilmoitus haasteen pääasiallisesta sisällöstä sekä tieto siitä , missä asiakirja on nähtävillä , toimittaa kyseiseen osakehuoneistoon ja osakkeenomistajan sähköpostiin , mikäli se on taloyhtiön tiedossa .
Lain muutoksilla on pyritty mahdollistamaan osakehuoneiston hallintaanottoa koskevien päätösten tekeminen , tiedoksianto ja täytäntöönpano tilanteissa , joissa tiedoksiantojen toimittaminen ulkomaille ei tosiasiallisesti ole mahdollista . Tämä on tarpeen esimerkiksi tilanteissa , joissa osakkeenomistaja ei ole maksanut yhtiövastikkeita , mikä aiheuttaa taloudellisia vaikeuksia yhtiölle ja muille osakkeenomistajille . Tällöin huoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan ja vuokrata edelleen yhtiövastikkeiden perimiseksi . n
3 / 2024 kita 27