KOLUMNI
Keijo Kaivanto
Asiamies, asianajaja, varatuomari, opetusneuvos
Kiinteistöalan hallitusammattilaiset Akha ry
YLIKORJAUS JA ALIKORJAUS TALOYHTIÖIDEN
REMONTEISSA – MITEN VÄLTETÄÄN
JULKISUUDESSA ON viime aikoina käyty mielipiteiden peisiin, vaan jossa tehdään jotain enemmän tai toisin. Yli-
vaihtoa siitä, milloin taloyhtiöiden remonteissa tehdään yli- korjaamiseksi voisi väittää myös niin kallista hanketta, että
korjausta ja milloin joudutaan alikorjaustilanteisiin. Korjaus- se johtaa taloyhtiön perikatoon.”
rakentaminen 2020 ‑tapahtumassa 28.1.2020 tämä teema
Alikorjauksen hän määritteli seuraavasti: ”Teknisten kor-
oli esillä kiinteistöneuvos Reijo Savolaisen ja allekirjoittaneen jausvaatimusten laiminlyönti on alikorjaamista. Alikorjaa-
puheenvuoroissa. mista on myös se, kun laiminlyödään asukkaiden/osakkai-
Käytetyt termit eivät ole vakiintuneita ja niillä tarkoitetaan
hyvin monenlaisia asioita. Laaja ja kallis korjaus ei ole yli-
korjausta, jos taloyhtiössä on laiminlyöty korjaukset pitkältä
den tarpeet ja vaateet ja ajaudutaan asumisviihtyvyyden ja
taloyhtiön kilpailukyvyn heikkenemiseen.”
Johtopäätöksen edellä olevasta paras tapa on toteuttaa
ajalta. Omistajien enemmistön tahtoon ja lailliseen päätöksen- oikeinkorjausta, minkä Savolainen määritteli seuraavasti:
tekoon perustuvia korjauspäätöksiä on vaikea kyseenalaistaa. ”Oikeinkorjaus on taloyhtiön strategian mukainen, kiinteis-
Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän on toimittava valmiste- tön kuntoon ja kilpailukykyyn sekä osakkaiden ja asukkai-
lussa ja toteutuksessa taloyhtiön edun mukaisesti. Yhtiökokouk- den tarpeisiin perustuva, hyvin valmisteltu kehityshanke.”
sen on päätöksenteossaan noudatettava yhdenvertaisuusperi-
aatetta.
Kustannusten vertailulla ei voida tehdä kohteiden erilai-
suuden vuoksi kovin pitkälle meneviä johtopäätöksiä kor-
Alikorjaukseen on olemassa myös lainsäädännöllisiä jaushankkeiden onnistumisesta. Onnistuneeseen lopputulok-
rajoja. Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n mukaan raken- seen päästään silloin, kun peruskorjaus- tai perusparannus-
nus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että hanke perustuu suunnitelmalliseen ja tavoitteelliseen kiinteis-
se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttö- tön elinkaareen ja riskien hallintaan, strategiaan eli tavoite-
kelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai suunnitelmaan, ja kiinteistön kunnon selvittämiseen, osakkai-
rumenna ympäristöä. Asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistaja den ja asukkaiden tarpeisiin ja asumisviihtyvyyteen vähin-
voi teettää asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 5 §:n nojalla yhtiön tään 10–15 vuoden perspektiivilllä.
kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön
Omistajien tahto selvitetään kyselyillä, haastatteluilla,
hallinnassa olevissa tiloissa. Näin voi toimia, jos kunnossa keskustelutilaisuuksilla ja arkisella vuorovaikutuksella
pitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeen- osakkaiden, asukkaiden, hallituksen ja isännöitsijän
omistajan osakehuoneiston käyttöä ja jos yhtiö ei ole kirjalli- kanssa. Tällöin voidaan olla kaukokatseisia ja ennakoida
sen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toi- tulevia tilanteita ilman pelkoa joutua hallitsemattomiin
miin. ratkaisuihin ja hätäkorjauksiin. Samoin on aikaa kuunnella
Kiinteistöneuvos Reijo Savolainen määriteli ylikorjauksen
asiantuntijoita ja pohtia vaihtoehtoisia ratkaisuja, toteuttaa
edellä mainitussa tilaisuudessa seuraavasti: ”Korjaaminen ja huolellinen hankesuunnittelu ja kilpailutus ja järkevä
perusparantaminen, joka ei perustu kiinteistön teknisen elin- toteutusaikataulu. Oikeinkorjaamalla v ältetään niin
kaaren tarpeisiin eikä taloyhtiön asukkaiden/osakkaiden tar- ylikorjaus kuin alikorjaus. n
40 kita 1 / 2020