Palstalla Eversheds Asianajotoimiston kiinteistöryhmän asiantuntijat vastaavat aiheeseen liittyviin kysymyksiin.
TIMO A. JÄRVINEN ASIANAJAJA, OSAKAS EVERSHEDS ASIANAJOTOIMISTO OY
Asunto-osakeyhtiössä on kaksi rappua, joista vain toisessa on vuonna 1923 asennettu hissi. Molempien rappujen asukkaat maksavat yhtiövastiketta neliöperusteisesti. Hissi vaatisi perusteellisen pintaremontin. Onko asiaa mahdollista järjestää niin, että kulut hissin korjauksesta allokoitaisiin vain niiden osakkaiden maksettavaksi, jotka asuvat hissillisessä rapussa? Entä miten kustannukset jaetaan, jos hissittömään rappuun halutaan asentaa kokonaan uusi hissi?
HISSIN KORJAUS JA KUNNOSTUS. Hissin korjaaminen entiseen asuunsa on yhtiön hallinnassa olevien yleisten tilojen kunnossapitoa. Yhtiö teettää korjaukset, mutta ellei yhtiöjärjestyksessä ole muuta sovittu, kaikki osakkeenomistajat vastaavat yhtäläisesti kustannuksista. Osakas on jo ostaessaan osakkeen ollut tietoinen siitä, että maksaessaan vastiketta hän osallistuu kaikkien yhtiön vastuulla olevien rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapidon kustannuksiin. Hissin pintaremontin kustannuksia ei siis voida allokoida vain hissillisen rapun osakkaiden maksettavaksi.
UUDEN HISSIN JÄLKIASENNUS. Rakennettaessa kokonaan uusi hissi asuintalon rappuun sen kustannukset jaetaan asunto-osakeyhtiölain 32 §: n 3 ja 4 momenttien mukaan asennuksesta hyötyvien osakkaiden kesken siten, että kustannusten jakoperusteena on yhtiövastikeperuste kerrottuna osakehuoneiston kerroksella, joka määräytyy porrashuoneen sisäänkäynnin perusteella. Näin ollen ne osakkaat, jotka todennäköisimmin käyttävät hissiä päästäkseen asuinhuoneistoonsa ja siten hyötyvät siitä eniten, myös vastaavat suuremmasta osasta kustannuksista kuin esimerkiksi toisen kerroksen asukkaat, joiden asuntoon pääsemisen kannalta hissi on harvoin välttämätön tai tarpeeton.
Miten taloyhtiö ja muut osakkaat voivat vaikuttaa osakkaiden hallinnassa olevien parvekkeiden ja piha-alueiden käyttöön?
TUPAKOINTI. Asunto-osakeyhtiö voi 1.1.2017 alkaen hakea kunnalta tupakointikiellon määräämistä asunto-osakeyhtiön rakennuksen huoneistoihin kuuluville parvekkeille ja huoneistojen käytössä oleviin ulkotiloihin. Tupakointikiellon edellytyksenä on, että kiellon alaisista tiloista voi niiden rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi kulkeutua tupakansavua toiselle parvekkeelle, toiseen huoneistoon kuuluvan ulkotilan oleskelualueelle tai toisen huoneiston sisätiloihin. Yksittäinen osakas ei voi hakea tupakointikiellon määräämistä. Asunto-osakeyhtiön on kuultava hakemuksessa tarkoitettujen osakehuoneistojen haltijoita ennen päätöksentekoa.
MUUTOSTYÖT. Parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta, kuuluu osakehuoneistoon. Jos piha-alueen hallinnasta on määrätty yhtiöjärjestyksessä, se kuuluu samalla tavalla osakkaan hallinnassa olevaan tilaan kuin osakehuoneisto, ja osakkaalla on näin ollen oikeus teettää muutostöitä sekä parvekkeellaan että hallinnassaan olevalla piha-alueella.
Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa osakkaan suorittamille muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi myös kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi aiheutuva haitta ja muutostyön suorittavalle osakkaalle koituva hyöty huomioon ottaen kohtuutonta. Ehtojen asettamiseen tai kieltämiseen saattaa oikeuttaa esimerkiksi sellaisen laitteen tai rakennelman asentaminen, joka vaikuttaa olennaisesti kiinteistön ulkonäköön tai heikentää toisten osakkeenomistajien hallussa olevien tilojen käytettävyyttä tai arvoa. Tällainen muutostyö voi olla esimerkiksi suuren pihakeinun rakentaminen tai korkeiden puiden istuttaminen. Yhtiölle ja muille osakkeenomistajille aiheutuvaa haittaa tulee arvioida suhteessa muu-
42 kita 1 – 2 / 2017