TUNKKAINEN SISÄILMA – APUA!
TEKSTI: MIKA BACKMAN ASIANAJAJA, EVERSHEDS ASIANAJOTOIMISTO OY
Mika Backman toimii asianajajana Evershedsin Asianajotoimistossa ja hän on erikoistunut kiinteistöoikeuteen ja riitojen ratkaisuun. Mikalla on pitkä kokemus kiinteistöoikeudellisten asioiden hoitamisesta ja lisäksi laaja osaaminen liikejuridiikan alueelta. Backman neuvoo sekä asunto-osakeyhtiöitä että yksittäisiä osakkaita asunto-osakeyhtiöihin liittyvissä kysymyksissä.
SISÄILMAONGELMAN TUNNISTAMINEN saattaa olla haastavaa. Vahvoja tunnusmerkkejä sisäilman laatua heikentävistä mikrobikasvustoista ovat huoneiden seinissä tai katossa esiintyvät kosteusvauriot, näkyvät mikrobikasvustot rakenteissa sekä poikkeavat hajut. Sisäilmaongelma aiheuttaa tilassa oleskeleville usein terveydellisiä oireita, kuten väsymystä, päänsärkyjä ja ketjuuntuvia hengitys elintulehduksia. Tällaisia oireita ei tavallisesti kuitenkaan esiinny kaikilla tilan käyttäjillä, mikä vaikeuttaa sisäilmaongelman diagnosointia. Terveyshaittoja voivat aiheuttaa mikrobien lisäksi myös esimerkiksi toksiinit tai puutteellinen ilmanvaihto.
Epäiltäessä sisäilmaongelmaa on viisainta ottaa mahdollisimman pian yhteyttä isännöitsijään, jotta selvitystyöt voidaan käynnistää. Isännöitsijä ottaa yhteyttä kiinteistöhuoltoon pintapuolisen tarkastuksen tekemiseksi. Tässä vaiheessa tarkistetaan esimerkiksi ilmanvaihto- ja lämmitysjärjestelmien toimivuus ja poissuljetaan niistä johtuva väliaikainen sisäilman heikentyminen. Mikäli selitystä ongelmaan ei löydy, isännöitsijän tehtävä on ottaa yhteyttä rakennustekniseen asiantuntijaan, joka voi suorittaa tilassa laajempia tutkimuksia. Taloyhtiöllä on vastuu selvittää ja korjata rakennuksen rakenteissa mahdollisesti olevat virheet. Asiantuntijalla tulisi olla rakennustekninen koulutus ja osaamista rakennusten kosteustekniikasta. Esimerkiksi sertifioitu rakennus terveysasiantuntija on sopiva henkilö selvittämään sisäilmaongelmaa. Tässä vaiheessa isännöitsijä voi myös teettää kiireellisinä pitämänsä korjaustoimenpiteet. Isännöitsijän vastuulla on lisäksi tiedottaa kiinteistön asukkaita sisäilmaongelman olemassaolosta.
Asiantuntijan johdolla tilassa suoritetaan alkutarkastus, joka sisältää kosteus- ja lämpömittauksia sekä muita alustavia selvitystoimenpiteitä. Mittausten tekemiseen on olemassa yleisesti hyväksytyt menetelmät, joihin sisältyvien vertailuarvojen avulla kiinteistön tilasta saadaan luotettava kuva. Selvityksen aikana asiantuntija tutustuu myös kiinteistön rakennepiirustuksiin selvittääkseen kosteuseristysten sijainnin ja tekotavan sekä laatii kirjallisen raportin, joka sisältää arvion sisäilmaongelman laadusta, johtopäätökset kiinteistöllä tehdyistä löydöksistä sekä suunnitelman jatkotutkimuksista. Suunnitelma sisältää joko ehdotuksen korjaustoimenpiteistä tai asiantuntijan näkemyksen tarvittavista lisäselvityksistä.
Asunto-osakeyhtiön hallitus päättää asiantuntijan tekemän selvitysten perusteella jatkotoimenpiteisiin ryhtymisestä. Mikäli asiantuntija on esittänyt korjaustoimenpiteitä, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia, vaikuttavat olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen tai osakkeenomistajille osakehuoneistojen käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin, hallitus tarvitsee jatkotoimenpiteiden hyväksymiseen yhtiökokouksen päätöksen.
Myönteisen päätöksen jälkeen isännöitsijä tiedottaa osakkeenomistajia lisätutkimusten aloittamisesta ja sopii niiden aikatauluista. Asiantuntija valmistelee lisätutkimuksista raportin, joka esitellään asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajille. Tämän jälkeen yhtiökokous päättää jatkotoimenpiteistä ellei hallitusta ole valtuutettu päättämään jatkotoimista.
Isännöitsijä huolehtii korjaustoimenpiteiden suunnittelusta ja urakoitsijoiden kilpailuttamisesta. Korjausten suunnitteluvaihe saattaa kestää muutamista viikoista jopa vuoteen. Korjausten aikana isännöitsijän tulee valvoa, että työt suoritetaan suunnitelman mukaisesti. On suositeltavaa käyttää asiantuntijan apua vielä korjausvaiheessakin töiden valvontaan.
Osakehuoneistojen rakenteiden, eristeiden sekä perusjärjestelmien kunnossapito kuuluu asunto-osakeyhtiön vastuulle. Yhtiö on siten velvollinen toimimaan aktiivisesti havaitessaan merkkejä sisäilmaongelmista tai osakkeenomistajien esittäessä huolensa sisäilman laadusta. n
1 – 2 / 2017 kita 41