JOURNAL_Vol.11 | Page 26

상가임대차보호법상권리금회수 2015. 5. 13. 개정된상가임대차보호법에서는임차인의투하자금회수의기회를보장하기위하여예외적으로임대인에게권리금회수에협조할의무를부여하였으며 , 그로인하여 권리금회수와관련된분쟁이적지않게발생하고있다 . 아래에서는 1임차인이어떤요건하에서임대인에게권리금회수에협조할것을요구할수있는지 , 2임대인이거절할수있는사유는무엇인지 , 3임대인의위법한거절의경우권리금상당의손해배상은어떻게결정되는지살펴보기로한다 . 먼저사업자등록의대상이되는상가건물의임차인은환산보증금의액수를불문하고임대인에게권리금의회수를요구할수있다 . 다만임대목적물이국유재산이나공유재산인경우및유통산업발전법상의대규모점포의경우에는제외된다 . 또한임차인에게 3기의차임연체등상가임대차보호법이정하는갱신거절사유가존재하는경우에는권리금회수를요구할수없다 . 권리금을회수하려는임차인은임대차종료 6개월전부터임대차종료시까지매장과관련된권리를양도하고임대인에게양수인과신규임대차계약을체결할것을요구할수있다 . 이때임대인이정당한사유없이양수인과임대차계약체결을거부하거나 , 현저히고액의차임과보증금을요구하는경우에는권리금회수방해행위에해당한다 . 다만양수인이보증금등을지급할자력이없거나 , 임차인으로서의의무를위반할우려가있는경우에는계약체결을거부하더라도정당한사유가있는것으로보아권리금회수방해행위에해당하지아니한다 . 이때임대인은임차인에게신규임차인이되려는양수인의인적사항및자력에관한정보의제공을요구할수있으며 , 이를통하여양수인이임차인으로서적합한사람인지여부및계약체결여부를결정할수있다 . 임대인에게정당한권리금회수거부사유가없음에도불구하고 임대인이양수인과의계약체결을거부하거나기타권리금회수방해행위를하는경우 , 임차인은소송을통하여임대인에게권리금상당의손해배상을청구할수있다 . 소송을진행함에있어서는상가를임대인에게명도하고보증금반환및권리금상당의손해배상을청구하거나상가를사용하면서권리금상당의손해배상만청구하기도한다 . 소송에서는크게 15년의임대기간이경과한임차인도권리금회수를요구할수있는지여부와 2권리금의액수를어떻게결정하는지여부가문제된다 . 우선 5년의임대기간이경과한임차인의경우에는권리금상당의손해배상청구가인정되지않는다고한판결이있었으나 , 상가임대차보호법에명시적으로규정되지아니한내용으로서무리한판결이라는비판이있었고결국임대기간과무관하게권리금회수가가능한것으로인정되었다 . 다음으로손해배상액수는임차인이양수인과체결한권리금액과임대차종료당시의권리금액중낮은금액으로인정된다 . 손해배상액수는임차인이증명해야되는사안으로서임대차종료당시의권리금을감정한후권리금계약서상의액수와비교하여적은금액으로청구하여야한다 . 이때권리금은임대차종료당시매출이증가추세에있었다면좀더큰금액이인정되고감소추세에있는경우에는권리금액이줄어들게된다 . 권리금은그금액이적지않은만큼임대인은물론임차인으로서도권리금회수절차를잘숙지하고임대차종료시에그에따라적절히대응하는것이소중한재산을지키고뜻밖의피해를입지않을수있는방안이될것이다 . 법무법인케이엘에프 (KLF) 대표변호사김선진 [email protected] 02-738-9600 26