JOURNAL_Vol.11 | Page 25

건물소유자 ( 임대인 ) 의변동과상가건물임대차계약 가건물임대차보호법제3조는 “ 대항력등 ” 이라는표제로상제1항에서대항력의요건을정하고 , 제2항에서 “ 임차건 물의양수인 ( 그밖에임대할권리를승계한자를포함한다 ) 은임 대인의지위를승계한것으로본다 ” 라고정하고있다 . 이조항은 임차인이취득하는대항력의내용을정한것으로 , 상가건물의 임차인이제 3 자에대한대항력을취득한다음임차건물의양도 등으로소유자가변동된경우에는양수인등새로운소유자 ( 이 하 “ 양수인 ” 이라고만한다 ) 가임대인의지위를당연히승계한다 는의미이다 . 소유권변동의원인이매매등법률행위이든상속 · 경매등법률의규정이든상관없이이규정이적용된다 . 임차건물의양수인이임대인의지위를승계하면양수인은임차 인에게임대보증금반환의무를부담하고임차인은양수인에게 차임지급의무를부담한다 . 그러나임차건물의소유권이이전되 기전에이미발생한연체차임이나관리비등은별도의채권양 도절차가없는한원칙적으로양수인에게이전되지않고임대 인만이임차인에게청구할수있다 . 차임이나관리비등은임차 건물을사용한대가로서임차인에게임차건물을사용하도록할 당시의소유자등처분권한있는자에게귀속된다고볼수있기 승계전의차임연체를이유로임대차계약을해지할수없다 . 승계이후의연체차임액이 3기이상에달할경우양수인이임대차계약을해지할수있음은당연하다 . 임대차계약에서임대차보증금은임대차계약종료후목적물을임대인에게명도할때까지발생하는임대차에따른모든채무를담보한다 . 따라서이러한채무는임대차관계종료후목적물이반환될때에특별한사정이없는한별도의의사표시없이보증금에서당연히공제된다 . 임차건물의양수인이건물소유권을취득한후임대차관계가종료되어임차인에게임대차보증금을반환해야하는경우에임대인의지위를승계하기전까지발생한연체차임이나관리비등이있으면이는특별한사정이없는한임대차보증금에서당연히공제된다 . 일반적으로임차건물의양도시에연체차임이나관리비등이남이있더라도나중에임대차관계가종료되는경우임대차보증금에서이를공제하겠다는것이당사자들의의사나거래관념에부합하기때문이다 . 법무법인유비즈변호사이용화 [email protected] 02 3452 9290 © Flicker 때문이다 . 나아가임대차계약상의임대인의지위를승계한양수인은승계이전의차임연체를이유로임대차계약을해지할수있을까 . 임대인의지위가양수인에게승계된경우이미발생한연체차임채권은따로채권양도의요건을갖추지않는한승계되지않고 , 따라서양수인이연체차임채권을양수받지않는이상양수인은 25