JOURNAL_Vol.11 | Page 23

일반적으로토지의가격을결정하는요인은 6가지로압축할수있다 . 지역과행정구역 , 입지와접근성 , 물리적현황과주변환경 , 지목용도지역등공법적규제 , 땅의용도와이용가능성 . 마지막으로땅값의전망과개발가능성의변화 .
건축당시에이미그부지가되는토지에대한공법적검토가끝나있기때문이다 .
그러나토지는앞으로어떻게규제와용도가변할지당장은예측할수없다 . 그러한변동은오랜시간이소요되며국
가나지방자치단체그리고대기업과민간개발업자등의
지역과입지분석이출발점지역은넓게는특별시 , 광역시 , 도가되고좁게는읍 , 면동 , 리나마을 , 아파트단지등이될것이다 . 그러나통상적으로는행정구역상의자치단체시 , 군 , 구단위를기준으로하게된다 . 많은통계자료와공법규제는행정구역을단위로한다 .
예컨대외지인의토지거래허가구역내에서의농지임야의구입허가요건은토지소재지자치단체시군구에서의 6
월간의주민등록과거주를전제로한다 . 토지및주택투기지역도주로시군구단위로지정한다 .
다음에입지란내가소유하는혹은거래목표로하는구체적인땅의위치를보는것이다 .
땅의인접지는물론주변환경 , 도로 , 땅이앉은방향등은입지개념이다 .
토지에있어서는지역과입지가모든검토의출발점이된다 . 따라서토지투자에있어서는그지역에대해잘알수록좋다 . 현재의땅값과주민들의움직임을잘파악할수있고장래의개발계획이나정보를신속하고정확하게입수할수있기때문이다 . 입지에서가장먼저보아야할요소로는접근성 , 땅의물리적현황과주변환경그리고진입도로유무를들수있다 .
의지에좌우되기때문이다 .
그래서땅에관하여는내토지가지금어떠한용도로당장쓸수있는것이며 , 앞으로는어떻게주변이변하여규제가변동되고결과적으로다른용도로활용되어갈것인지를분석하고예측하는능력이필요한것이다 .
그러나규제의해제와완화를점치고예견하는것은대단히어려운일이다 . 대개는남보다빨리정책변경의정보를입수하고 , 변화의움직임을일찍감지함으로서남보다한발빨리투자하는요령이필요한것이다 .
대체적으로현재그린벨트나군사보호구역의규제에묶인토지는아무짝에도쓸수없는경우가많다 . 그러나지역과입지에따라이런지역은해제될가능성은항상있다 . 이런것을미리예견하여값이쌀때에투자를하는방법도있는것이다 .
그러나오랜기간동안해제가안될가능성이없는땅도많다 . 특히팔당호근처상수원관리구역인경우는해제나규제완화의가능성이아주희박하다 . 이러한땅을잘못사는경우에는되팔기도힘들어원금회수조차힘든불행한사태가발생한다 .
실제로개발제한구역에서해제된다는풍문만을듣고 , 그린벨트내의임야를비싼값에구입했으나 . 해제가안된경
우나 , 혹은책임지고군동의를받아준다는중개업소의말
다양한공법규제의실체를파악하라
토지에는공법상규제와거래에대한제한이대단히많다 .
만믿고군사보호구역내의땅을샀으나실제로군동의를
못받아건축허가가나지않아낭패를본경우가흔히있다 .
많기만한것이아니라명쾌하게잘알아볼수도없다 . 또한
토지에는무수한공법상금지와제한이거미줄같이얽혀있다 . 토지거래는그래서힘들고위험하기조차하다 .
아파트와상가는일단건물이올라서고나면건축법등관리상의문제와사법상의권리관계만주의하면된다 .
정부정책과트렌드에대한디테일한분석필수아파트는대표적인주거형건물이고사용수익을목적으로하며 1채정도는대개의국민이필수적으로필요로한다 . 반면에상가는대표적인수익형건물로서기본적으로수익을
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