JOURNAL_Vol.11 | Page 18

Check Point
상가임차시놓치면후회하는필수점검사항
공부상권리관계 · 운영현황및매출 · 입점가능업종등꼭확인해야
권리분석은크게두가지로나누어서생각해볼수있다 . 첫번째 , 점포가있는토지및건물의공부상권리관계를파악하는것이다 . 즉소유권에는이상이없는지 , 권리에관한서류상문제가없는지를검토해보는것이고두번째로는점포를목적에맞게운영하는데있어서어떤하자는없는지 , 또한점포의가치를분석해서적정한가격을산정해보는것이라하겠다 .
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우선공부상권리관계의파악은토지 , 건물등기부등본 , 건축물관리대장 ,
토지이용계획확인원등의서류를열람하여이상여부를확인할수있다 .
등기부등본을통해서는소유자의현황을파악해야하고토지소유자와건물소유자의일치여부를파악한후특히건물소유자의현황을정확하게파악해야한다 .
점포임대는건물을임차하는것이기에건물소유자가 1명이라면아무런문제가없지만소유자가여러명일경우에는소유지분의절반이상을소유한자의동의가필수적으로필요하다 .
또한등기부등본을통해서소유권이외의권리를파악해야한다 .
건물에가압류나가처분이있는지 ,
근저당권이설정되어있지는않는지 ,
설정되어있다면건물가격에비해과한금액은아닌지를파악해야한다 . 시세에비해과한근저당이설정되어있거나여러금융권으로부터설정이되어있다면이는건물주의자금여력이좋지않다는증거로향후임차인이불이익을당할수도있기때문이다 .
근저당권설정여부를살펴볼때는보통토지와건물이공동담보로설정되어있는데본담보물건외에추가담보가있는지를확인해보아야한다 . 담보로설정된건물가액을산정해볼때는우선토지이용계획확인원이나토지대장의공시지가를기본적으로확인해보고실제평당거래가액을살펴보아서토지가격을산정해보아야한다 .
건물가격은건축물관리대장상의연면적을확인한후평당건축가격을곱해서산정한다 . 또한준공년도를확인해서적정한감가상각을해서건물가격산정시반영한다 .
추정된토지가격과건물가격을합해보면대략적인가격을산정해볼수있다 . 보통제1금융권에서근저당이설정되어있는경우에는감정평가를하겠지만실제거래가액의 50% 를넘지않는범위에서담보대출을해주는경향이있다 .
한편물건의기본정보파악시특히평수 , 보증금 , 월차임등을꼼꼼히살펴야한다 . 평수는계약평수즉임대평수를물어보아야하고실제사용할수
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