Jan 20, 23 - Page 27

미국 부동산

2023 년 1 월 20 일 - 2023 년 1 월 26 일
C-7

부동산 시장보다 대출 위기가 더 문제

▶6 면 < 한국 부동산 > 에 이어
통상 서울은 주택부담지수 130 ~ 140 ( 소득 에서 주택담보대출 상환 비중 33 ~ 35 %) 을 주 택구매가 가능한 적정 수준으로 평가한다 . 서울에 이어 세종의 주택구입부담지수는 지난해 3 분기 134.6 으로 2 위를 기록했다 . 서울 , 세종에 이어 경기 지역의 주택구입 부담지수는 2022 년 3 분기 120.5 였고 2 분기 115.8 보다 상승해 주택 구입은 점차 어려워 지고 있다 . 이어 인천 98.9 , 제주 90.9 등이 100 에 근접했다 . 부산 88.1 , 대전 86.6 , 대구 80.6 , 광주 66.4 등이 뒤따랐다 . 전국 주택구 입부담지수가 최고치에 오른 건 한국은행의 기준금리 인상으로 주택담보대출 상환 부담 이 커지고 있기 때문으로 보인다 .
부동산 대책 : 대출과 세금 규제 완화로 소 유주 지원 정부는 부동산 시장의 연착륙 유도 , 매매 시장 활성화를 목적으로 부동산 세제부터 다주택자 규제까지 대대적인 부동산 정책 완화를 추진한다 . 이런 정책 완화가 실제로 부동산 시장을 안정시키는 것이 아니라 소 유주의 부담을 줄이면서 고금리 시기를 견 뎌내려는 것으로 봐야 한다 . 한국의 부동산 대출은 집을 구입하는데 지 원하는 대출과 전세 대출로 구분되는데 부 동산 소유자를 위한 대출 규정이 행정부가 바뀔 때마다 달라진다 . 또한 부동산 관련 세 금 역시 미국과는 현격한 차이가 있을 정도 로 낮다 . 이런 대출과 세금 관련 규정이 2023 년의 변수가 될 수 있다 . 전통적으로 대출 규 정과 세금은 한국 정부 당국이 부동산 수요 를 자극하기 위해 가장 빈번하고 손쉽게 활 용했던 강력한 변수였다 . 부동산 시장이 과 열되었을 때 , 대출 규제를 강화해 부동산 시 장으로 자금이 유입되는 것을 줄일 수 있다 . 반면 , 부동산 시장이 냉각되었을 때는 대출 규제와 세금을 완화해 부동산 시장을 활성 화시켰다 . 이와 관련 , 최근 정부의 행보를 엿보면 부 동산 시장의 안정적 회복이라는 명목으로 연착륙을 기대하면서 대폭적인 대출 완화와 세금 축소로 방향을 잡았다 . 심지어 그동안 규제의 대상이었던 다주택자에게도 취득세 와 양도소득세를 완화하고 , 임대사업자등록 시 혜택 복원과 주택담보대출까지 허용할 수 있게 바꿨다 . 그럼에도 불구하고 주택 관
련 대출 이자율이 급등하면서 부동산 시장 의 회복은 쉽지 않을 전망이다 . 다만 기존 주 택 소유자들이 대출 한도를 늘리거나 세금 부담이 줄면서 전세와 월세를 통한 부동산 부실을 막을 가능성은 있다 . 이는 결과적으 로 부동산 관련 가계 대출의 증가를 의미하 기 때문에 차후에 가계 대출의 부실이라는 더 큰 금융적 재앙을 초래할 가능성이 있다 .
주택 가격 하락과 경제 불안 커져
치솟던 집값 상승세를 일순간에 바꾼 것 은 인플레이션을 잡기 위해 금리를 인상한 것에 따른다 . 금리 인상 속도에 따라 주택매 수심리도 하락하고 있다 . 주택 가격의 흐름 을 가장 잘 보여주는 한국은행의 주택가격 소비자체감지수 ( CSI : 기준치 = 100 포인트 ) 는 8 월 76 포인트에서 9 월 주택가격전망이 67 포인트로 하락했고 다시 11 월 주택가격 심 리지수는 61 포인트로 최저 수준을 이어갔다 . 금리 인상이 부동산 가격 기대 심리를 결국 ‘ 공포 심리 ’ 로 바꾸었다 . 부동산 가격이 하락 할 것이라는 공포 심리가 지속되는 이유는 금리 인상이 지속될 것으로 예상하는데 있 다 . 최소한 미국이 상반기까지는 금리를 인 상할 것으로 전망되면서 한국도 이에 맞춰 금리 인상을 하게 되면 부동산 대출 이자율 은 더욱 오르게 된다 . 부동산 수요가 줄어들 면서 부동산 가격이 더욱 하락할 것으로 기 대할 수밖에 없다 . 한국에서 ‘ 레고랜드 PF ’ ’ 롯데건설 PF ’ 이
슈가 부동산과 금융시장을 통틀어 최대 화 두로 떠오른 것은 부동산시장 붕괴가 금융 기관 붕괴로 이어진 글로벌 금융위기의 공 포를 떠올리게 했기 때문이다 . 만약 ‘ 붕괴 시나리오 ’ 가 현실화할 경우 전국 미분양 수 치는 현 47,000 호에서 순식간에 임계점인 60,000 호를 넘어 하반기에는 80,000 ~ 90,000 호까지 치솟게 된다 . 이런 상황이 전개되면 부동산 시장은 떨어지는 방향 그대로 놔두 는 것이 현명하다 . 그러나 프로젝트 파이낸싱 ( PF : 부동산 개 발 대출 ) 이 부실 우려가 크지만 이것이 전체 주택 시장의 부실로 이어질 가능성은 적다 . 오히려 부동산 시장의 폭락보다는 부동산 대출 시장의 부실이 나타날 가능성이 있다 . 금융 시장의 신용 리스크가 된다는 의미다 . 반면 부동산 시장에서 최상의 시나리오는 미국 인플레이션이 안정세를 찾으면서 하 반기부터 미국이 기준 금리를 점진적으로 인하하는 것이다 . 전 국 미분양 수치는 건 설사의 지속적인 공급 에도 안전 마지노선인 60,000 호 안팎에서 유 지되면서 2024 년 본격 적인 반등을 보일 수 있다 . 그러나 연준이 올해 하반기에 금리를 인하할 가능성은 희박 하다 . 대신 금리를 더
이상 올리지 않는 동결은 가능해 보인다 . 그 렇다면 실제로 부동산 대출 이자율에 영향 을 미치려면 내년이 되어야 가능한 시차가 있을 수밖에 없다 . 올해 부동산 시장이 회복된다는 것은 사실 상 불가능하다고 보는 것이 현실적이다 . 부 동산 가격의 하락으로 소유주의 세금 부담 경감 , 일부 압류 증가 , 프로젝트 파이낸싱의 부도와 부동산 대출의 부실 증가 정도로 나 타날 가능성이 있다 . 가장 현실적인 시나리 오는 미국 연준이 금리를 계속 인상하는 것 이다 . 이에 따라 주택가격 심리지수는 70 ~ 80 포인트에서 횡보할 것으로 보인다 . 고금리 가 뉴노멀이 된 상황에서 소위 ‘ 영끌족 ’ 의 매 도세가 가속화돼 주택 거래량은 2022 년 수준 을 넘어설 수 있다 . 아파트 분양 시장은 높은 중도금 대출금리 여파로 미분양이 안전 마 지노선인 60,000 호를 돌파해 70,000 호를 향 해 갈 것으로 보인다 . 현재 미분양이 가장 많은 대구와 경북 포항 은 준공 후 미분양으로 전환될 가능성이 크 다 . 고금리 상황에서 분양 사업주는 계약금 정액제 , 중도금 무이자 , 발코니 확장 무상 제 공 , 옵션 상품 무상 제공 같은 불황기에 등장 한 ‘ 분양 조건 완화 ’ 카드를 꺼낼 가능성이 높다 . 이런 분양 프로모션 장세가 퍼질 경우 인구밀도가 높은 수도권과 5 대 광역시의 미 분양에 관심이 커질 것으로 보인다 . 또한 고금리가 지속되더라도 미국은 최소 한 불황은 피할 수 있지만 한국 경제는 불황 의 한복판에 진입할 수밖에 없다 . 한국 부 동산 시장은 오히려 경제 불황으로 인해 위 험해질 가능성이 있다 . 이는 부동산 시장의 약세로 경제에 영향을 주는 것이 아니라 체 질적으로 약한 경제 구조를 개선하는 것이 부동산 시장을 살리는데 더 시급하다는 의 미다 .