Jan 20, 23 - Page 26

C-6 2023 년 1 월 20 일 - 2023 년 1 월 26 일 미국 부동산

불안한 한국 부동산 시장

부동산 하락 요인은 금리 인상과 부실 부동산 대책은 대출과 세금 완화로 소유주 지원

< 홍성호 기자 >
한국 부동산 시장을 이해하려면 미국 주택 시장과 다른 점을 반드시 알아야 한다 . 전 세계 부동산 가치가 하락할 것으로 전 망하지만 특히 , 한국의 부동산 가치가 하락 하더라도 궁극적으로 부동산 소유주가 손해 입을 가능성은 거의 없다 . 한국에만 존재하 는 임대 방식의 하나인 ‘ 전세 ’ 는 부동산 가치 가 등락할 때 손실을 막아주는 방패 역할을 한다 . 부동산 가치 변동에 따라 ‘ 전세 ’ 가격 도 변동하기 때문에 이자율 변동에 따른 대 출 상환 부담만 있을 뿐이다 . 그리고 주택 시 장의 수요와 공급을 결정하는 방식에 있어 서 차이가 있어서 가치 또한 왜곡되는 경우 가 일반적이다 . 한국의 주거 부동산 소유울은 56 % 대로 절 반 가까이 임대인이다 . 이는 한국의 부동산 이 주거 목적보다는 투자 목적으로 더 거래 가 활발하다는 것을 보여준다 . 이는 부동산 가치의 등락은 사실상 세입자들이 집을 마 련하는 것과는 상관 관계가 높지 않으며 집 을 소유한 사람이 다주택자가 되는데 더 깊 은 관련이 있다 . 그러므로 주택 정책은 주택 소유주에 초점을 두고 추진하고 있다 . 한국 의 부동산이 하락할 것으로 전망하고 있지 만 궁극적으로 일반 사람이 내 집 마련의 기 회가 높아지거나 집을 살 가능성이 커지는 것이 아니다 . 또 다른 부동산 투자자가 이자 율에 상관없이 부동산을 살 수 있으면 이들 이 가장 혜택을 본다 . 집을 여러 채 갖더라 도 세금은 낮아지며 대출의 상당 부분은 ‘ 전 세 ’ 세입자가 이를 충당해주기 때문에 사실 상 집을 소유하면서 내 돈은 극히 적게 드는 것이 한국 부동산 시장의 실상이다 .
한국 부동산은 주택 소유 대출이 있지만 동시에 세입자를 대상으로 전세 대출이 있 어서 집주인이 전세를 놓을 경우 대출액보 다 더 높은 전세금을 받는 경우가 많아 부 동산 가치의 하락에 따른 손실은 고스란히 ‘ 전세 ’ 세입자가 충당하는 경우가 많다 . 한
국 부동산 가치가 하락하더라도 부동산 소 유주는 크게 손실이 없다 . 금융 기관 역시 주 택 소유 대출과 전세 대출을 같이 해주므로 동일한 부동산에 대해 두 건의 주택 대출을 주는 것과 같아서 이자 수익은 두 배가 되는 셈이다 . 부동산 소유주가 세금을 내지 않거 나 대출 상환을 하지 않으면 압류가 되고 경 매가 진행되고 소유주가 바뀔 수 있다 . 이때 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 늘어나면 서 세입자들이 피해를 보게 된다 . 에스크로 제도가 없고 여러 채의 부동산을 소유할 수 있는 구조가 정착된 데다가 ‘ 전세 ’ 가 소유주 를 절대적으로 보호해주는 방패막이 역할을 하고 있다 .
한국 부동산 시장의 하락 요인
한동안 집값 급등으로 거품 논란과 더불 어 주택시장 왜곡을 우려했다 . 하지만 , 지금 은 집값 급락에 따른 부동산 시장 경착륙을 고민하고 있는 상황이다 . 일례로 집값 급락
에 따른 역전세난과 전세사기 , 가계소비 위 축 , 영끌족 파산 등 미처 생각하지도 못한 새 로운 문제가 불거지고 있다 . 부동산 시장 침 체로 인한 후유증은 경제에 커다란 부담을 줄 수 있다 . 2023 년 부동산 시장에 영향을 미 칠 수 있는 주요 변수를 점검할 필요가 있다 . 1 ) 미국에 의존하는 금리 먼저 금리 변수가 있다 . 금리는 담보대출 을 통해 직접적으로 수요를 자극할 뿐만 아 니라 , 프로젝트 파이낸싱 ( PF ) 대출을 통해 공급을 지원해주는 역할을 한다 . 따라서 급 격한 금리 인상은 부동산 시장을 강세장에 서 약세장으로 , 한발 더 나아가 침체의 늪으 로 빠지게 만든 장본인이라고 해도 과언이 아닐 정도로 치명적이다 . 문제는 전 세계의 금융시장에 절대적으로 영향을 미칠 수 있 는 미국 연방준비제도위원회 ( FRB ) 가 미국 내 인플레이션을 잡기위해 당분간 금리 인 상을 지속할 예정이고 한국은행은 여기에 동조하면서 수동적으로 움직일 가능성이 농
후하다 . 다만 미국 내 인플레이션이 조금씩 안정을 찾고 있고 , 한국의 부동산 시장 침체 가 경기불황을 확산시킬 것을 우려하고 있 는 만큼 2023 년 하반기 무렵에는 금리 동결 로 방향을 잡을 가능성이 높다 . 금리가 급등 세를 멈추고 동결되더라도 금융 시장의 변 화가 부동산 시장에 영향을 미치려면 시차 가 생긴다는 감안하면 2023 년에 부동산 시 장이 반등하기는 사실상 어렵다 . 2 ) 주택 구입 부담 지수 ( affordability index ) 상승 주택 가격은 2021 년 하반기를 전후로 하락 세를 보이기 시작했다 . 금리 인상 때문에 대 출상환부담을 나타내는 주택구입부담지수 는 최고치를 보였다 . 주택구입부담지수는 중간소득가계가 표준 대출을 받아 중간 가 격의 주택을 구입할 때 상환 부담을 보여주 는 지수다 . 소득에서 주택 대출 상환액이 차 지하는 비율이 25 % 일 때 주택 구입부담지수 는 100 이다 . 지수가 낮을수록 주택구입부담 이 완화되고 높을수록 주택구입부담은 가중 된다 . 미국의 주택 경제성 ( affordability ) 과 거의 유사하다고 볼 수 있다 . 주택금융공사 ( HF ) 에 따르면 2021 년 3 분 기 전국의 주택구입부담지수는 89.3 이다 . 통 계 작성된 이래 2004 년 이후 가장 높은 수치 다 . 전국의 주택구입부담지수는 지난 2021 년 4 분기에 83.5 로 사상 처음으로 80 을 돌파 했다 . 이전 최고치였던 2008 년 2 분기 76.2 를 갈아 치웠다 . 2022 년 1 분기 84.6 , 2 분기 84.9 에 이 어 3 분기 89.3 으로 네 분기 연속 사상 최고치 로 주택 구입 부담은 가중되고 있다 . 지역별 로는 2022 년 3 분기 서울의 주택구입부담지 수가 214.6 이다 . 2 분기의 204.0 보다 10.6 포인 트 상승했다 . 이는 서울의 중간소득 가구가 지역의 중간 가격 주택을 구입할 때 소득의 절반이 넘는 54 % 를 주택담보대출 원리금 상환으로 부담 해야 한다는 뜻이다 . ▶7 면에 계속