antecedente . Detta commissione era stata incaricata , tra l ’ altro , di scegliere e nominare il tecnico cui affidare l ’ incarico di accertare quali fossero le opere di manutenzione straordinaria necessarie per la buona conservazione dei fabbricati , nonché di redigere il computo metrico dei lavori ed il capitolato d ’ appalto . E proprio per questa ragione il Condominio difendeva l ’ operato della propria assemblea ( e conseguentemente la legittimità della delibera assunta ) sulla scorta del fatto che la nomina di tale commissione interna non aveva – a suo dire - rappresentato delega a terzi di scelte gestionali né tantomeno vi era stata violazione dei diritti della minoranza , e soprattutto che se da un lato era effettivamente vero che i lavori avevano interessato anche alcune porzioni di proprietà esclusiva ( in particolare con l ’ installazione di interruttori magnetotermici ) dall ’ altro occorreva considerare come tale sostituzione avesse comunque rappresentato un miglioramento ed ammodernamento dell ’ impianto , utile anche per i singoli condomini coinvolti . |
Competenza della commissione di condomini e impianti elettrici
Ai fini della nostra disamina , sembra opportuno prendere le mosse dalla nomina da parte dell ’ assemblea condominiale di una commissione di condomini deputata ad assumere determinazioni di
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competenza assembleare . Su questo tema , la giurisprudenza di legittimità si è già espressa favorevolmente da tempo , sottolineando che tal soluzione ovviamente sia soggetta alla condizione che le medesime scelte siano poi approvate con le maggioranze prescritte dall ’ assemblea ( il che vale a dire di conseguenza che le funzioni assembleari non sono in realtà suscettibili di delega ). Tuttavia , in un caso come quello rappresentato , il fatto che la commissione abbia scelto il professionista da incaricare per la individuazione degli interventi di manutenzione straordinaria da eseguire e per la redazione del computo metrico dei lavori e del capitolato d ’ appalto , non appare profilo né predeterminato né tantomeno meramente accessorio od esecutivo , quanto piuttosto aspetto effettivamente gestionale e pertanto tale da ricadere tra le prerogative inderogabili dell ’ assemblea . L ’ unico “ correttivo ” che sembra proporsi su questo aspetto critico appare essere il fatto che l ’ assemblea condominiale abbia successivamente approvato la scelta dei consiglieri di affidare l ’ incarico alla ditta Delta nonché il capitolato ( e per ragioni di sintesi stilistica , in questa sede vogliamo considerare accettabile tale soluzione , in merito alla quale comunque si dovranno svolgere valutazioni processuali case by case ). Con la conseguenza che , a condizione che le maggioranze richieste dalla legge siano rispettate , la |
tutela delle minoranze non risulterebbe lesa .
… E le parti di proprietà esclusiva ?
Un discorso molto differente deve essere invece svolto con riferimento agli interventi operati dall ’ installatore sulle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini in attuazione della delibera condominiale . Occorre innanzitutto rilevare , sulla scorta della giurisprudenza di legittimità , che l ’ adeguamento dell ’ impianto elettrico condominiale alle prescrizioni obbligatorie di legge costituisce intervento urgente di straordinaria manutenzione , e di conseguenza il fatto che i relativi lavori non fossero stati preventivamente deliberati dall ’ assemblea condominiale potrebbe essere considerato in extremis sostanzialmente irrilevante ( del resto l ’ art . 1135 c . c . anche nel testo successivo alla riforma dispone che l ’ amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria , salvo che rivestano carattere urgente ed in tale caso deve riferirne alla prima assemblea ). Tuttavia , se a seguito dell ’ esecuzione del lavori – anche disposti in via urgente dall ’ amministratore - l ’ assemblea ha provveduto a ratificarli e a farli propri mediante specifica delibera , questo fatto non può tuttavia travalicare nei contenuti i limiti individuati dal principio di proprietà privata ed esclusiva dei singoli condomini . In altri termini , i poteri dell ’ assemblea condominiale devono restare nell ’ alveo delle parti comuni , non potendo invece espandersi fino a violare la sfera di proprietà dei singoli condomini , salvo che vi sia stata espressa accettazione in tal senso da parte degli interessati , eventualmente mediante approvazione del regolamento di condominio che preveda tale possibilità . Se , come nel caso di specie , i lavori di installazione hanno interessato anche le proprietà individuali
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con l ’ inserimento di interruttori magnetotermici in tutte le unità immobiliari , questo rappresenta un ’ illegittima interferenza nella sfera di proprietà esclusiva del condomino – tale da costituire nullità della deliberazione impugnata . Se infatti la maggioranza ha la facoltà di disporre miglioramenti , tale principio è limitato alle cose comuni , senza estendersi alle porzioni private di esclusiva proprietà . Nel caso di specie , l ’ intervento ha comportato ai condomini dissenzienti un pregiudizio con indubbi connotati di attualità , posto che questi ultimi volendo inserire altre sicurezze devono sostenere ulteriori oneri per lo spostamento degli impianti .
La massima
Anche in questo caso vogliamo trarre una massima dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione relativa al caso descritto , nei termini che seguono : “ in tema di condominio di edifici , i poteri dell ’ assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini , sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive , tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda ”. Un principio questo che sicuramente deve mettere in guardia l ’ installatore che , in attuazione di un progetto deliberato dall ’ assemblea condominiale , dovesse mettere mano a parti di proprietà esclusiva , anche al fine di evitare un potenziale successivo coinvolgimento in situazioni di contenzioso che dovessero venirsi a creare tra condomini e condominio .
Approfondimenti
Il caso è liberamente ispirato alla sentenza n . 14300 del 8 luglio 2020 della Corte di Cassazione Sez . 2 Civile .
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