EXPERT AAN HET WOORD
43
Starters en anderen op de woningmarkt
Het proefballonnetje van een aantal leden van de Tweede Kamer om de overdrachtsbelasting voor starters af te schaffen , heeft geleid tot het wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting . Deze wet beoogt starters gemakkelijker toegang te geven tot de woningmarkt en het voor beleggers juist duurder te maken . Dat laatste is zeker gelukt , met een verhoging van het tarief van 2 naar 8 procent .
Het lijkt mij dat deze stijging een belegger , die verwacht dat de huizenprijzen net als de afgelopen jaren met ruim 10 procent per jaar stijgen , niet weerhoudt om woningen te kopen . Een verkoper zal met het feit dat starters geen overdrachtsbelasting betalen , rekening houden door de vraagprijs te verhogen . Overigens telt iedereen tussen de 18 en 35 jaar die een woning voor eigen gebruik als hoofdverblijf koopt , na 1 januari 2021 als starter indien hij niet eerder een woning voor eigen gebruik heeft verworven .
PETER KOOIJMAN
In de slipstream van dit “ cadeautje ” voor starters en het aanpakken van beleggers op de woningmarkt wordt het tarief voor de overdrachtsbelasting verhoogd naar 8 procent . Het 2 procent-tarief geldt enkel nog bij verkrijging van een woning die als hoofdverblijf wordt verkregen . De 2 procent geldt na 1 januari 2021 ook niet meer voor de later bij de woning aan te kopen garage of de aankoop van een ( voormalige ) woning om daarin kantoor te houden . Voor ondernemers betekent dit alles dat de overdrachtsbelasting op het bedrijfs- / kantoorpand omhooggaat van 6 naar 8 procent en in sommige gevallen van 2 naar 8 procent .
Peter Kooijman is notaris bij Kooijman Autar Notarissen
De differentiatie in tarieven heeft ook gevolgen voor de zogenaamde “ zesmaandsvrijstelling ”. Deze vrijstelling bepaalt nu dat geen overdrachtsbelasting verschuldigd is over dat deel waarover binnen zes maanden voor de verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd is geweest . Om te voorkomen dat er voordeel is te behalen door een verkrijging door iemand die een lager tarief verschuldigd is , te laten volgen door een verkrijging door iemand die een hoger tarief verschuldigd is , is een extra bepaling aan de wet toegevoegd . Deze houdt in dat enkel de betaalde belasting in mindering gebracht mag worden op de belasting die bij de opvolgende levering betaald dient te worden .
Indien een woning in december 2020 voor € 500.000 wordt verkregen en in april 2021 voor € 520.000 wordt doorverkocht aan een belegger , leidt dit ertoe dat bij de tweede verkrijging ( 8 % * 520.000 ) – ( 2 % * 500.000 ) = € 31.600 aan overdrachtsbelasting verschuldigd is . Indien deze bepaling niet zou zijn veranderd , zou ( 520.000 – 500.000 ) * 8 % = € 1.600 aan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn .
Het is van belang te realiseren dat de belasting bij een overdracht binnen zes maanden niet door de overheid teruggegeven wordt . Meestal wordt tussen verkoper en koper overeengekomen dat het voordeel dat koper geniet aan verkoper vergoed moet worden . Dit betekent ook dat het bij doorverkoop door een belegger aan een particulier die de woning koopt voor eigen gebruik handig is om dit vorm te geven als een contractovername . Er wordt dan rechtstreeks door de oorspronkelijke eigenaar aan de particulier geleverd .
Voor jongeren is het handig om de levering van hun woning uit te stellen tot na 1 januari 2021 . Voor anderen is het handig om de levering naar voren te halen . Alleen wanneer het gaat om een woning voor eigen gebruik als hoofdverblijf , maakt het moment bij hen niet uit .