EB5 Investors Magazine - Page 47

• 与酒店品牌的书面协议。如果酒店将以几大 酒店品牌之一经营,比如希尔顿(Hilton)、凯 悦(Hyatt)、洲际(IHG)、万豪(Marriott)、喜 达屋(Starwood)或温德姆(Wyndham),酒店 业主会被要求与酒店品牌签署酒店特许经营协 议或酒店管理协议。常见做法是在准备最终协 议之前,酒店品牌会先与酒店开发商签署一份 条款说明书或谅解备忘录(“MOU”)或意向书 (“LOI”)。条款说明书、谅解备忘录或意向书 通常对酒店品牌或酒店业主不具有约束力,如 果在到期日之前未签署一份有约束力的协议, 它将会在一个指定时间段后到期。尽职报告审 核人应要求查看签署的酒店特许经营协议或酒 店管理协议或条款说明书、MOU或LOI的副 本。审核人也可要求酒店品牌的一位联系人来 确认该酒店品牌希望让酒店以EB-5销售的私募 融资备忘录(“PPM”)中的酒店品牌经营。 • 与酒店经营者的书面协议。美国的许多酒店, 尤其是较大的酒店,不是由酒店品牌经营,就 是由独立的第三方酒店运营商经营。尽职报告 审核人应询问酒店经营者会由谁担任,并要求 查看酒店业主和酒店经营者之间签署的条款说 明书、MOU或LOI或书面协议。酒店业主可能 不会在酒店开发的初期阶段与酒店经营者签署 协议,但审核人应询问酒店业主打算任用什么 样的经营者,并确认酒店经营者正在与酒店业 主进行商谈。审核人应询问有关酒店经营者的 背景信息,包括其还经营哪些其它酒店,在企 业中涉足的时间多长以及其业主的背景为何。 • 表明酒店业主拥有该物业或有权收购该物业的协 议,以及该物业被划作酒店使用的确认。与任何 其它房地产开发项目一样,尽职调查审核人应要 求确认酒店业主实际拥有该物业或有权收购该物 业。如果酒店业主尚未拥有该物业,则尽职调查 审核应包括有关酒店业主收购该物业所需条件的 信息。审核人还应要求确认该区块被划作酒店 使用,并且建筑的规模符合当地的建筑要求。 • 证明用于兴建酒店以及筹措开业前费用和营运资 金的融资是充分的。酒店业主应提供兴建酒店 所需资金来源的详细说明,以及酒店施工、开 业前费用及营运资金的详细资金预算。如果部 分资金拟通过高级建设贷款提供,业主应提供 与高级贷款人签署的贷款协议或条款说明书。 • 如果酒店将通过高级建设贷款和EB-5融资提供 资金,则应证明该高级贷款人允许由PPM中所 述的抵押物来担保EB-5融资。高级贷款人几乎 总是对贷款或可能以EB-5融资进行的优先股投资 提出限制,因此至关重要的是,营销代理要确定 PPM中所述的EB-5融资条