EB5 Investors Magazine - Page 46

如何对投资酒店开发项目的 EB-5融资进行尽职调查 作者: 凯瑟琳•狄波诺•霍姆斯 Catherine DeBono Holmes 通过对其参与的每一个EB-5融资进行尽职调查,营销 代理可以保护自己及其投资者。就像美国的贷款人或证 券经纪人会对在美国出售的融资进行尽职调查一样,营 销代理也应该进行相同类型的尽职调查。尽职审查的目 的是验证EB-5私募融资备忘录中所做的陈述,提供有 关项目发起人的背景、所资助项目的质量和项目预计完 成时间的基本信息,并开始交付给投资人。 每一个EB-5项目的尽职调查都应考虑所资助行业的类 型。在某种程度上,一个项目的品质取决于所资助企业 以及该企业所服务的市场的特点。为了判断EB-5基金 所资助的酒店项目的质量,营销代理应搜集有关当地酒 店市场的信息、酒店开发商的背景以及有关酒店品牌和 有意营运该酒店的经理的信息。如果EB-5的融资是通 过独立于项目业主的EB-5区域中心(EB-5 Regional Center)进行,营销代理可以要求查看EB-5区域中心 编写的尽职调查报告副本。倘若区域中心的报告已包含 了由独立的第三方出具的项目质量分析,营销代理就不 一定需要让自己的专家来进行这类分析。营销代理始终 应该自行对所有项目相关的文件进行尽职审查,以确认 PPM中引用的所有协议已被履行并在融资文件中被准确 说明。如果EB-5区域中心附属于项目业主,EB-5营销 44 代理应要求让一个第三方酒店专家独立进行项目的尽职 调查,并准备有关该项目和项目业主的尽职调查报告。 该独立审查和报告的费用应包含在向酒店项目开发商收 取的费用之中。EB-5营销代理或独立EB-5区域中心应 直接聘请独立的专家,而不是让项目业主聘请独立专 家,以确保该专家把关注重点放在区域中心、EB-5营 销代理和投资商的利益上。 酒店开发项目的尽职调查应包括以下各项: • 酒店开发的可行性研究。在美国,酒店开发商 通常会进行可行性研究,分析当地酒店市场供 求关系,以确定该市场是否需要一个新酒店, 如果答案是肯定的,即应确定该酒店的最佳品 牌和理想的质量/价格水平。酒店可行性研究 通常由独立的酒店顾问或区域酒店顾问进行。 这项研究将包括当地市场全部现有酒店的入住 率和平均日入住率,主要是利用史密斯旅游调 查公司(亦称“STAR报告”)和对该市场上 规划新建的其它酒店的数量、规模和类型的分 析。该研究还将包括对拟建酒店的入住率、 平均每日价格、净收入、支出和净利润的预 测。有时,酒店业主会直接取得来自酒店品牌 的可行性研究报告,并且该研究将包含与独立 研究相同类型的信息。可行性研究会表明拟建 酒店在建成后是否有成功经营的良好机会。 E B5 投资者杂志