EB5 Investors Magazine - Page 43

房地产项目的 EB-5尽职调查 作者:马修•布朗 Matthew Brown 目前,房地产项目主导了EB-5的市场。了解如何分辨 可靠与不可靠的房地产项目,可以帮助保护EB-5投资 人,让他们有信心投资并获得绿卡。成功的项目通常具 有以下几个因素: 优越的地理位置 – 在成功的房地产发展项目中,一个 最重要的因素是该项目的位置。对于EB-5项目,单是位 于目标就业区(“TEA”)是不够的。最好的EB-5项目 在位于目标就业区的同时也要是出色的房地产。您可以 寻找具有以下特点的地点: •该地区的土地价值正在崛起 •靠近将推动需求的设施 •成功或已建立的社区 •多种支持的发展项目正在进行或已在近期完成 强大的开发业绩记录 - 投资者需要了解谁将会开发项 目,以及他们经验的深度。在评估开发商质量时需考虑 的元素包括: •企业经营的时间长度- 理想的情况下至少十年, 这表明开发商已经度过至少一次经济衰退 •发展该类型项目的经验 •不仅是EB- 5项目业绩记录,同时要评 估传统融资项目的发展业绩记录 •成功完成项目的业绩记录 •过去返还给投资者资金和偿还债权人贷款记录 •与承包商,债权人和关键团队成员的长期关系 •已完成项目的质量 稳健的财务结构和资本保护 - EB-5投资中最重要的金 融方面是资本保护。最安全的房地产投资必须能够经受 住经济衰退。对于投资者,负债比率低的股权投资是相 对安全的一种结构,其中EB- 5投资人实际拥有有限的 债务项目。重点项目特点包括: •低的总负债率(小于50%) , 以抵御任何经济衰退 要求开发商担保 - 对于房地产项目,创造就业的唯一 方法是完成项目建设。除了看开发商的业绩,开发商还 需要提供项目完工担保,以确保该项目将建成开业。这 些保证通常由银行或贷款机构提出,要求开发商使用自 己的公司(通常还有个人)资产来承担风险。 总承包商( “GC” )经验 - 承包商是项目交付时间准 时和保持项目在预算内的关键。投资者应明白承包商的 业绩记录、信用能力和在当地市场的经验。如果一个项 目还没有承包商,投资者应把它看作一个警告信号,有 可能表示该项目没有对成本或计划的充分分析。在施工 开始前承包商应该与项目团队一起工作至少12-18个月 来制定一个切实可行的项目预算。 保证最高价格合约(GMP) -房地产开发项目显著的 风险领域是建筑成本的控制。投资者应该寻找那些有经 验的承包商和具备初始成本估算的项目,这些初始成本 估算应转换为开始施工前的GMP合同。一个符合GMP 的合同将锁定建筑的价格,同时保护投资者不受到任何 施工过程中的成本增加的负担。 土地使用批准 - 因为每一个城市都有自己独特的土地 使用规定,开发商应该有与当地政府合作成功项目的经 验。投资者应该寻找那些已获得必要的土地使用许可来兴 建项目的项目,包括使用的种类、建筑高度和面积,以及 停车场的数量。在审查项目时,应要求查看土地使用批准 或证明,证明该项目可以在地方分区规则下兴建。 市场分析 - 了解该项目的市场机会,是评价工程质量 的关键。投资者应明白项目的“需求驱动因素”和当地 市场的实力: •什么在推动商业? •在房地产项目中投资人有着担保的位置 •加强开发商和投资者之间利益一致性的项目文件 •促使开发商做出有利于投资者的决策的财务结构 •需求是否会在短期和中期未来增加? •该开发者成功识别市场趋势的业绩纪录如何? •是否有一个独立的或第三方市场分析可参考? C N. E B5I NV E STO R S.C O M 请翻至下一页继续阅读 41