EB5 Investors Magazine - Page 41

EB-5股权发行的财 务尽职调查 作者: 茹比•奇玛 Rupy Cheema、克特•罗伊斯 Kurt Reuss 越来越多的投资者认识到由第三方对EB-5股权发行进 行尽职调查的重要性。虽然尽职调查没有固定的构成要 素,但是行业内还是有一些普遍的标准。EB-5尽职调 查需要对财务风险进行评估,因为财务风险往往反映投 资者获得资金回报的可能性。此外,EB-5尽职调查还 需要对移民风险进行评估,也就是投资者获得永久绿卡 的可能性。 本文主要讨论分析财务风险时需考虑的几个关键因 素,包括商业计划和支持文件,以及对投资优势、劣势 和风险的识别。 流程 尽职调查的第一步是取得EB-5股权发行文件和相关重 要材料,并进行全面审核,从而了解项目商业模式并分 析管理层对商业计划的执行能力。 财务可行性分析包括预测性财务报表审查、资本和债 务要求、资金来源和使用、债务清偿条款、现金流量表 预测、投资预期收益率、投资退出策略以及抵押物要 求。很多EB-5投资涉及工程项目,需要将EB-5投资者 的资金贷款给开发商,因此本文将在此详细论述关键的 贷款条款。 组织结构 工程项目涉及多个复杂的合作关系以及多个独立的法 人实体。投资者必须明白这些实体之间的关系,并了解 EB-5投资者的资金将如何投入到项目中创造就业。例 如,借款实体可能不是开发商,而是一个空壳公司或控 股公司,或者借款实体可能完全不持有任何资产。尽职 调查应当提供详尽的组织结构 图,明确的反映工程完工 后的运营实体以及资 产持有实体。 贷款文件及抵押物 贷款协议 在工程项目中,EB-5投资者通常向一个新商业企业进 行投资,进而为项目提供贷款。尽职调查应当认真审 查贷款协议,了解关键的贷款条件,如利率、利息支 付时间表、过期罚金率、贷款展期和留置权条款。 优先权 在很多情况下,一级优先贷款优于低级贷款。因为如 果开发商发生违约,低级贷款人将承担纠正违约行为 的责任,以保全其投资(而EB-5投资者不具备纠正违 约行为的实际能力)。 贷款锁定期 在贷款锁定期内,开发商不能提前偿付贷款,从而满 足移民局对“投资必须具备风险”的要求。在I-829 被批准通过之前,EB-5投资者必须维持其在项目中的 投资,因为提前偿还贷款并返还投资将会导致I-829 申请无效。 贷款展期 如果贷款协议允许贷款展期,那么将会产生以下问题: 1. 贷款展期的贷款利率会增加吗? 2. 如果利率增加,什么个人或实体将从中获利? 3. 新商业企业的管理者有权自行决定批准贷款展 期吗?投资者将参与决策吗? 担保协议 担保协议将规定贷款方享有的关于抵押物的权利和对抵 押物的描述。贷款方(新商业企业)必须在适当的政府 部门(通常是州务卿办公室)对担保协议或UCC-1财 务报表进行备案,以告知公众贷款方对抵押物的权利。 如果借款人将同一资产抵押给多个贷款人,那么第一个 进行备案的贷款人将拥有最优先的权利。 债权人协议 债权人协议是所有债权人共同订立的一份协议,对留 置权以及各债权人获得偿付的优先权和义务进行了说 明。债权人协议可以包括在破产时赋予二级贷款人选 择获得一级贷款人权利的收购权。 租赁资产 如果开发项目所在的土地是租赁的而不是自有的,那 么抵押物可以是该租赁资产的担保权益。根据租赁权 益,在违约事件中贷款人可以获得开发商所有的权 利,但是不能获得产权。 请翻至下一页继续阅读 C N. E B5I NV E STO R S.C O M 39