EB5 Investors Magazine

第一顺位。第一顺位当然是非常OK。其实我觉得最关键的还不是在次序怎么样，而是说呢，其实我们最看重的还是到后来它有多少的抵押物，到底有几倍的抵押物。比如最后项目出现问题，或者到最后还款的时候，客户最关心的还是你到最后有多少东西可以去还别人的投资。这个问题还是比较重要的，比如说你是第二顺位，第一顺位是银行，那你扣除银行的，它还有足够的抵押品的话，这也OK啊，这也是没有问题的。关的律师是谁？还包括他们的经济学家是谁？这些我们都会去关心。比如说项目运营方是一个建筑开发商，他的实力怎么样，以往的历史是怎么样的？如果他以前建的房子，都已经建好了，已经完工了，就会给我们信息。区域中心也是，你做了多少个项目？你以往项目的成功率是怎么样的？比如我们律师，律师以往案子的成功率怎么样？历史怎么样？如果他们都有良好的历史，我们会对这个项目更有信心。 EB5投资者杂志：所以就是说还是投资要有保障，还款次序并不重要。 EB5投资者杂志：那么您的公司不会找那些没有经验或者历史记录的区域中心或者开发商做项目？还是也是根据具体情况而定？林宏玲：那还款次序第一顺位固然是好的。其实我们要想的是，为什么客人要求第一顺位？就是因为当项目出现问题的时候，它剩下的资产可以第一个还给我们的申请人而已，他（申请人）会觉得他的钱有保障。但如果他是第二顺位，银行是第一顺位，那比如说这个项目1个亿的项目，银行贷款第一顺位，它欠银行的钱是3000万，EB-5的钱也是3000万，那最后的抵押品出来是1.5个亿，它还完银行3000万之后，还是有足够的钱来还给EB-5的投资人。这样的话客人也是觉得无所谓的。如果是相反的情况，我再举个例子，客人是第一顺位，项目还是1个亿，那EB-5的钱是8000万，或者客人EB-5的资金占到项目百分之百，这时候客人也是第一顺位，那这时候客人就会很担心啊，因为你的抵押品是不足的。所以要看项目到底值多少钱。 EB5投资者杂志：那您觉得项目的风险审核里最重要的三点都有哪些呢？林宏玲：那第一个肯定是就业移民了，就业（工作岗位）超出的比例。因为客人第一关心的还是他能不能拿到绿卡，能不能取消条件。取消条件就取决于就业的数量超出了多少，安不安全。我们要看它超出了20%或者超出了50%的就业比率，我们还会请相关的行业专家去看这个报告的合理性。你这个生意，按照正常来说其他的同行业（的生意）都请不到这么多人的话，你自己说请了这么多人，我们也会持一个不确信的态度。林宏玲：对，要看具体情况，如果他们没有相关的经验，那竞争力肯定会稍微弱一些。但是也不全是。如果项目运营商有很好的背景，虽然区域中心可能没有做过项目或者只做过一两个项目，但是项目很好，这也是可以的。如果是几方面都很弱，那肯定竞争力是比较低的。那如果他们以往有经历的话就肯定有比较强的竞争优势了。 EB5投资者杂志：所以您自己有单独的风险审核部门检查这个交易吗？一般情况下这个过程需要多久呢？林宏玲：我们律所的律师会做这个事情。他们会去做风险审核和尽职调查。 EB5投资者杂志：那只是您自己的律所在做，还是您也会和美国这边的律所合作做这些呢？林宏玲：我们现在有自己的律师在做这些。因为同属于盈科产业集团，我们肯定会对自己的律师更加信任。我们（的律师）会对我们自己的项目更负责任。 EB5投资者杂志：那一般整个项目的过程需要多久呢？我是说风险审核和尽职调查的全过程。林宏玲：一般来讲需要一到两个月。 EB5投资者杂志：所以这个也是尽职调查的一部分是吧？ EB5投资者杂志：所以您会觉得说因为自己有律所，所以效率也会更高一点吗？还是也不见得效率更高？林宏玲：对，这是非常重要的。因为我们的客人最大的目标就是拿签证，那我们肯定是要保证他们可以拿到永久的绿卡。这是我们第一要审核的东西。林宏玲：我觉得效率还是会高。因为是一个系统里的同事，我们都要维护同一个品牌，他们也会更尽心。 EB5投资者杂志：我在这里还有一个小问题，关于工作岗位创造数量，您公司大概要超过需要的工作岗位的百分之多少，或者有多大的弹性，你们才会觉得这个项目是一个好项目呢？林宏玲：对的。林宏玲：嗯，我觉得至少应该多出20%吧。第二点就是我们刚刚详细讨论的话题，就是项目本身有没有足够的抵押物，以及EB-5资金所占的百分比是多少，这些是保证我们客人还款的最重要的一些事情。客人真正关心的就是两个，一个是两年以后能不能取消条件真正拿到无条件的绿卡。第二点他们关心的就是五年到期以后，钱能不能还给我。那就第二点来说肯定是EB-5的资金占比越低越好。然后它还有足够的抵押物。第三点，我们还会考察关于这个项目的相关人员，他们是谁，他们是不是有经验，他们有没有成功案例？比如说项目的介绍方是谁？项目的运营方是谁？是哪个区域中心？相 72 EB5投资者杂志：所以我们和盈科做项目的话也会更快一些，因为你们有自己的风险审核部门？ EB5投资者杂志：那么，您觉得项目声望比较重要，还是区域中心声望比较重要？刚才您也提到，如果项目很好，区域中心没有名气也没有关系。那反过来说，如果区域中心很有名，项目本身可能一般，您会觉得这个交易也是可以的吗？林宏玲：嗯，这些东西都是相对的。我们也相信声誉非常好的区域中心会帮我们把关。他们的历史肯定会给他们加分，但是我们肯定还是会去看项目。即便是有良好历史的区域中心，有一个我们不看好的项目，我们也不会去推他们的项目。但是按照我们的经验，有良好声誉的一两家，两三家 EB5投资者杂志

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