EB5 Investors Magazine

度假房产买家一般喜欢气候温和的地区，但中国买家未必总是如此，他们更喜欢加利福尼亚州、纽约、麻省和伊利诺伊州的郊区。 NAR强调，投资者应该找一个通晓英文和中文（或者是投资者的母语），懂得投资者的本土文化，知晓房地产所在当地的信息，包括学校情况和相关法律规定。中国的买家在购买主要居所的时候，一般都以大都市为目标，将靠近公司、便于上班工作视为最重要的因素。商业地产贷款购买房屋对于中国买家来说，用现金购买房屋是最普遍的。的确，多数海外买家都喜欢用这种方式购房。对于那些希望贷款的人来说，申请手续相当具有挑战性。传统的银行对抵押贷款申请要求大量的文件资料。瑞思提到，中国投资者倾向于喜欢一线市场，即人们经常所称的“六个门户市场”：纽约、波士顿、华盛顿、洛杉矶、旧金山和芝加哥。那些城市有更多的资本，但是，正如瑞思对全球资本的研究发现，最终而言美国到处都有资金投入。这意味着购买多样化资产、形成一个投资组合是个好主意。 “我肯定认为”，瑞思说，“中国资本和中国投资者将会希望把目光放得更远，在‘门户城市’以外的市场寻找机会。我预期，随着他们逐渐了解美国市场的格局，这种局面将会出现。” NAR指出，要符合条件，新移民将被要求提供很多文件资料。银行通常要求提供的文件包括：一份个人资产清单，过去三年的收入证明，配偶瞻养费以及报税记录等等。华美银行(East West Bank)高级副总裁及中国业务和策略主管安杰·潘(Andrew Pan)指出，外国投资者贷款的选择是有限的： “多数银行只在文件齐全的情况下发放贷款，”潘副总裁解释道，“它们必须核查贷款申请人的信用历史，在美国的收入，而如果你没有在美国的收入，那你就没有资格获得房屋抵押贷款。” 对于没有美国收入的众多中国购房者来说，这些要求近乎不可能满足。一些银行，例如华美银行和富国银行(Wells Fargo)，为购房者提供一项另类方案。各个银行有各自不同的方案，但都不要求提供信用报告（尽管如果有的话，信用报告总是受欢迎的），如果申请人不能提供美国收入记录，他们可以提供在母国的收入证明（即他们在中国的收入。）潘副总裁说，“这种贷款要求的首付比一般贷款高得多。例如我行要求40%的首付，同时贷款金额不能超过150 万美元。” 潘副总裁强调说，这种特殊的抵押贷款产品并不意味着申请人无须提供收入或资产证明，实际上，对于申请人可以提供什么样的收入证明，有一份非常复杂的检查清单。他表示，目标只是在买家确实具备所有文件、能够证明他们在母国的财务状况的情况下帮助他们驾驭整个过程。列维补充说，中国人对于在“门户城市”以外投资越来越自在了。特别是去那些有最好的大学，最好的医疗系统或其它诱人之处、吸引中国投资者的地方。具有诱人之处的城市，比如那些具有一流大学或医疗系统的二线城市，例如匹茨堡、巴尔的摩和里士满等，也都在吸引投资。瑞思提到，有些中国人投资于现成的物业（而不是上述的开发项目），而他们偏重于办公建筑。 “假如我要给中国投资者一些建议，我会说——嗨，工业部门在美国也是十分杰出的。” 谢伟强调，基于所有的数据，“我们对中国投资者的看法是，他们是长线的投资者，他们作出的很多投资都是有道理的。我的意思是，毫无疑问，他们在购买炫耀性资产。因此长远而言，它能够驾驭房地产难免会经历的起起伏伏。” 结论对中国投资者来说，在境外市场投资，包括在美国投资，可能是一个不平坦的过程，要应对语言障碍、地理上的距离，以及通过第三方获得的信息。紧紧掌握市场动向，知道哪些行业和市场正在成长，对投资者非常关键。只有用正确的知识武装自己，潜在投资者才可能决定在何时何地以及如何做好自己的投资组合，使投资多样化。H 全美地产经纪商协会“副刊图表1:各州或地区根据其出生国家和地区在2013年年度获得合法永久居留的人士” 1 与经纪合作尤其是对于那些借助银行购房的买家，由经纪帮助外国投资者把握整个体系现在越来越有必要了。 EB5INVESTORS.CN 31

EB5 Investors Magazine | Page 33