即 使 是 完 成 每 天 最 为 平常 的 任 务—— 开 车, 您 都 会 承 担风险 。 每天上车前您都知道只要上路就存在一定的 事故概率, 于是您通过驾驶测试和谨慎驾驶而降低风 险 。 同样, 任何金融投资都包含着风险, 您必须为最坏 的经济形势做好准备 。 因此, 何时进行风险认定, 如何 认 定, 如 何 在 最 初 就 将 风 险 最 小 化, 如 何 在 项 目 执 行 过程中有效管理风险, 这些问题的答案决定着投资的 总体绩效, 从而决定您是否能实现预设的投资目标 。
无论是大型投资机构还是小型投资团体, 是经验丰富 的投资人还是初识投资行业的新手, 投资目的是取得 经 济 收 益 还 是 通 过 E B- 5 获 得 移 民 签 证, 建 筑 类 房 地 产投资对于投资人而言都有着极大吸引力 。 然而, 在向 建筑项目投入资金前, 投资人最好全面地了解“ 建设风 险管理基础”, 以谨慎地做出投资选择 。 虽然建设风险 管理( Construction Risk Management, CRM) 可能 涵盖的内容广泛, 技术性强, 但投资人还是应该关注 以下三个基本的风险要素: 时间 、 质量和成本 。 这三个 要素彼此相关, 首先应该充分理解每个要素各自的含 义 。
时间 用于辨识和管理时间风险的最基本 CRM 工具是详细 的建设时间规划 。 与 EB-5 项目相关的建筑项目比较 特殊, 因为延长建设期限可能有利于增加就业创造数 量 。 U S C I S 在 2 0 0 9 年 6 月 1 7 日 发 布 的 备 忘 录《 E B- 5 企业家—— 就业创造和全职岗位》中指出, 若项目的 建筑时间达到 24 个月或更长, 那么直接和间接建筑岗 位都可以计算在岗位创造之列 。 若项目建筑时间少于 24 个月, 则只有间接建筑岗位能计算在就业创造中 。 若将时间作为单独的风险要素来考虑, 一般认为项目 能在越短时间内完成越好 。
无论是尽早完工带来的额外收入( 如公寓出租收入, 酒店房间收入等), 还是项目逾期可能带来的违约赔偿( 如典型的办公室租赁中, 若租户无法按时入驻或开始 装 修 改 造, 则 开发 商 将 承 担 高 额 赔 偿), 亦 或 是 减 少 额 外的贷款利息开销, 项目按期或提前完工都是大多数 开发 商 的 目 标 。 除了以 上 考 虑 外, 项 目 建 筑 时 间 越 长, 建 筑 开 始 之 初 无 法 预 期 的 情 况 发 生 的 几 率 越 高 。 有 多 少开发商能预料到在 2006 年时按时完成共管公寓项 目将意味着百万收益, 而延期六个月则会面临被迫破 产的局面呢?
质量 用于辨识和管理质量风险的最基本 CRM 工具是全面 的质量监控方案 。 对于建筑项目而言, 大多数人认为“ 质
量” 指的是建筑最终的完成度( 如使用了石英台面而非 压层塑料) 。 然而, 在 CRM 的语境下, 我们关注更多的 是在项目完成时一般容易忽视的系统和组建的设计与 安装 。
结构设计 、 地基的混凝土强度, 以及设计和安装是否 遗留了渗水等风险, 与此类似的大量问题都是一个 CRM 公司所关注的 。 人们经常忽视全面的质量监控方 案, 或者错误地认为本地市政机构会在项目审核阶段 对这些问题进行逐一排查 。
开销 用于辨识和管理开销风险的最基本 CRM 工具是贯穿 项目始终的建筑开销分析与调控 。 简单来说, 随着开发 开销增长, 投资回报率就会随之降低 。 开发开销包括 土 地 购 买 、 融 资花 费 、 软 性 支 出( 设 计 费 用 、 法 律咨 询 费用和市场推广费用) 及硬性支出( 建设花费) 。 典型 情况下, 建设花费在建筑阶段的波动最为巨大, 这就是 为什么需要借助于 CRM 技术来最小化开销, 最大化 投资回报率 。
CRM 情境分析 借助具体情境可以帮助我们理解 CRM 三要素—— 时 间 、 质量和开销是如何相互作用的 。 当然, 在设计阶段, 项目交付团队( 通常包括总承包公司) 会以在规定时间 和预算范围内, 以满足开发商和投资人要求的质量水 平完成项目为目标 。 然而, 在设计和施工过程中, 若风 险要素影响了项目, 总承包公司 、 开发商和投资人之间 必须相互妥协 。
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