EB5 Investors Magazine Chinese Edition, Volume 3, Issue 2 - Page 16

选择EB-5合作伙伴的关键问题 或根本没有考虑征求专业建议,那么除资金偿还外,他们 很可能对移民合规方面的考虑甚少。因此,尽职调查应包 括律师的过往记录。一个优秀、尽职的律师不会故意承接 不良项目。 咨询一下你的律师,或者是你认识的业内资深律师,他(她) 是否跟区域中心运营商共事过,是否制定了完整的项目计 划?这个区域中心是否反应迅速?区域中心是否真的关心投 资者的绿卡还是只是顾及增进自身利益? 一句老话说的好:“历史总是惊人的相似”。区域中心经 营者也在现实中实践着这个真理。不要害怕提出问题,事 实上,优秀的区域中心运营商也会向中方EB-5移民中介提 问有关投资者的问题! 选择好你的项目 现在,你已经缩小了范围,选择了好的合作伙伴,接下来 便是对选择项目进行审查。 开发商: 开发商是项目所关联的其中一个非常重要的合作伙伴。研 究参与JCE的商务人士的过往记录。通过了解之前的成功 案例和第三方的调查研究,寻找一项有证明文件的、牢靠 的、易懂的、可靠的投资。 托管账户: 尽管与前些年相比,资金倾向于提早释放,但大多数区域中 心投资都会使用某种托管方式。投资者和EB-5从业者通常关 注的是释放条款,但是还有一个同样重要的问题,即资金被 释放后流向了哪里?谁在监控投资结构中的资金流动?机构 贷方参与这一过程中的其中一个好处是,他们可能希望在资 金释放给NCE后立刻对资金进行监督。他们甚至可能要求 将资金转移到一个产权公司持有或是他们自己的金融机构持 有的账户,直至开始处理取款且资金已经准备好借给JCE。 支付协议: 大多数的EB-5交易是基于房地产建设的投资。多方参与 的建设项目会建立一个支付协议,协议规定,在支付之 前各方必须如何对支出项目进行核实、批准和授权。协议 应该说明在整个建设过程中,如何支付和处理贷款、EB-5 资金、以及投资者的股权。通常来说,贷方、所有人、开发 商、NCE、总承包商和产权公司都是协议的参与方。 建造评估 机构贷方通常要求第三方评估建筑师来验证项目从开始到 结束期间的每月建筑报告。评估建筑师将对非允许的成本 进行审计,并防止在项目承接范围内未能交付的情况。如 果评估中检查出了任何可能的欺诈行为,机构贷方应不再 提供资金,直到他们解决了所有的实质性问题。 政府税收抵免和补贴 如果联邦、州或当地政府在投资项目中投入了资金,他们 很可能会安排一位审计师来验证支出项目。另外,很多机 构投资者在税收抵免中都要求审计成本的证书或第三方的 审计验证报告,用以证明资金都用在了合格的项目支出 上。对于有税收抵免的投资项目,开发商通常自己担保资 金用于项目支出,这就形成明确的责任制度。 可视化确认 产权公司 产权公司要确保在财产上没有留置权、索赔权、或所有权 纠纷,除非是第一抵押贷款银行的留置权。为了监管这些 行为,产权公司要求所有的支出都要通过一家产权公司提 供资金。这个第三方要仔细记录支出,并确保所有人、开发 商、分承包商和总承包商都在该阶段没有挪用资金的情况。 产权公司从每一个承包商收到一个留置权豁免,确保支付 的资金用于完成的工作,并放弃在财产上实行留置的权利。 可视化确认是最简单的检测方式。通过当地的新闻杂志获 得有关项目的信息并进行研究。如果你的客户已经准备好 投资一个项目,那么进行一次实地考察或许大有裨益。淘 汰想方设法不让利益相关方实地走访的集团。借助如 今的 科技,许多公司还提供有关项目进行过程的实时监控摄 像,这不失为获得实时数据的一个好方法,并且还省掉了 旅行费用。 竣工保障 当一个项目已经开始建造时,真正的问题是要检视项目是 否有充足的资金。任何一个建设项目都可能随时停止。如 果EB-5的增长放缓,银行是否会提供额外的贷款?开发商 是否会提供额外的股权?另外还要注意,第三方贷方通常 要求一个由开发商、所有者、或者是总承包商所提供的竣 工担保,保证无论最终成本是多少,项目都会完成。这个 竣工担保会让人放心一些,因为它可保证项目最终会完成 且JCE将开始营业,同时保证JCE创造出的工作岗位数量 满足每位投资者需要创造10个工作岗位的要求。 低EB-5比率 基本上所有我所交谈过的代理商都表示,尽管有内在的法 规和立法的风险,他们还是倾向于低EB-5比率的交易结 构。 EB-5投资者喜欢房地产项目,因为他们觉得这些有 形资产可作为保障。如果EB-5资金占较低比例,则很可 能是银行投入了更多的资本。这是一个有利有弊的情况。 银行的参与意味着他们会在很多方面进行机构性的尽职调 查,这点在上文有讨论过,但这也意味着银行将会最先获 得还款。银行在交易中投入的资金越多,EB-5的投资者在 偿还顺序上越靠后。如果破产,所产生风险便会更高。 低EB-5比率的真正优势是它允许外国企业家仅依靠建筑类 就业岗位,在多数模型中,这类岗位是通过支出创造的。 14 eb5投资者杂志 因此,这类项目不需要成功达到预期收入便可创造必需的 工作岗位。但是,收入在返还贷款和创造永久工作岗位方 面是至关重要的。 2009年以前,建筑类工作岗位是最不容易被通过的项 目。美国移民局(USCIS)认为建筑类工作本质上是短暂 的、季节性的、周期性的,而非永久的、全职的雇佣关 系。但随后,USCIS改变了其政策,开始允许将建筑活动 间接带来的工作岗位计为投资创造的工作岗位。USCIS随 后进一步对政策做出了变更,将永久性工作的时限定义为 2年以上,这意味着直接与建造相关的工作也被允许。鉴 于这一历史,建筑类工作往往不那么受欢迎。但麻烦是, 低EB-5比率的真正优势是它允 许外国企业家仅仅依靠建筑类工 作,这类工作在多数模式中可以 通过增加开支来创造。因此,这 类项目并不需要成功达到预期收 入才能创造必须的工作岗位。 很少有人能记得在 2009 年或2009年左右,这曾经是困 扰移民界的一个大问题。不要畏惧收入类的工作。这些长 期工作是国会最希望投资者所创造的,且监管风险较低。 在这个竞争激烈的市场中,不要再被运营商给出的“更高 投资偿还”承诺所愚弄。前期预付的金额越大,那么最后 总会有人成为倒霉的“买单者”,而这个买单者有可能便 是你,你甚至可能因此名声大挫。 eb5inves tors .cn 15