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Parte II - LE LOCAZIONI Legge 9 dicembre 1998 , n ° 431 CAPO V - Disposizioni finali
la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine alla effettiva destinazione dell ’ immobile ad un uso diverso da quello indicato dal contratto , e cioè ad abitazione stabile ed ordinaria , dovendosi riconoscere a tale condivisa consapevolezza la medesima natura e funzione dell ’ accordo simulatorio tacito , necessariamente richiesto ( a reg . ex art . 1414 , comma 3 , c . c .) per la predicabilità della esistenza di una fattispecie di simulazione , e non anche quella di doppia ( irrilevante ) riserva mentale . In sede processuale , la valutazione di una “ ragionevole apprezzabilità ” da parte del locatore della inesistenza di esigenze transitorie formalmente rappresentate dal conduttore si risolve , quoad probationis , in una indagine su base indiziaria , volta a stabilire che il locatore fosse , comunque , consapevole delle effettive esigenze del conduttore e che , quindi , il contratto così concluso integrava , al di là della formale apparenza , gli estremi di una locazione abitativa ordinaria ( Cass . 6145 / 1997 ). La sanzione di nullità , prevista dall ’ art . 79 della legge n . 392 del 1978 per le pattuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di locazione , ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto , a riconoscergli , infine , altri , non legittimi vantaggi in contrasto con le disposizioni delle norme sull ’ equo canone , avendo lo scopo di impedire che il conduttore , pur di assicurarsi il godimento dell ’ immobile , sia indotto ad accettare condizioni lesive dei suoi diritti , va applicata con riferimento a qualsivoglia clausola contenuta nel contratto di locazione , ma non anche estesa agli accordi transattivi conclusi dal conduttore medesimo ( e già immesso nel possesso del bene ) onde regolare , convenzionalmente , gli effetti di vicende verificatesi in corso di rapporto , vicende destinate , pertanto , ad incidere su situazioni patrimoniali preesistenti e disponibili ( Cass . 5253 / 1997 ). La nullità delle clausole del contratto di locazione per uso abitativo in contrasto con le disposizioni della legge sull ’ equo canone relative alla durata e alla misura del canone , essendo espressamente sancita dall ’ art . 79 della detta legge in considerazione dello scopo di tutela delle primarie esigenze abitative perseguite dalla legge stessa configura un ipotesi di illiceità del contratto . Ne consegue che il contratto concluso con un conduttore apparente , allo scopo di eludere tale nullità ( così come il contratto di locazione stipulato con l ’ effettivo conduttore , apparentemente secondo un tipo contrattuale non soggetto a limitazioni di canone o di durata ) realizza una fattispecie negoziale relativamente simulata , che a norma dell ’ art . 1417 c . c . è dato alle parti di provare per testimoni allo scopo di
CODICE DEL CONDOMINIO E DELLE LOCAZIONI ANNOTATO CON LA GIURISPRUDENZA