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Parte II - LE LOCAZIONI Legge 9 dicembre 1998 , n ° 431 CAPO II - Contratti di locazione stipulati in base ad accordi definiti in sede locale
medesima legge , con la conseguenza che , a tal fine , è necessario che l ’ esigenza transitoria , del conduttore o del locatore , sia specificamente individuata nel contratto , al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa , e che i contraenti , prima della scadenza del termine contrattuale , ne confermino , con lettera raccomandata , la persistenza ( Cass . 4075 / 2014 ).
2 . Riferimento natura transitoria Emerge dall ’ impugnata sentenza che il contratto di locazione non poteva avere natura transitoria in quanto manca ogni riferimento alle esigenze di tale natura . L ’ immobile inoltre è stato concesso in locazione senza il trasferimento delle utenze che sono state attivate dallo stesso conduttore . Ne consegue che il contratto deve essere disciplinato dalla L . n . 392 del 1978 e che devono essere restituite , ai sensi dell ’ art . 79 della medesima legge , le somme versate in eccesso . Secondo la suddetta disposizione è facoltà del conduttore , con azione proponibile non oltre il semestre dalla riconsegna dell ’ immobile locato , ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla legge quale conseguenza della sanzione di nullità di cui al primo comma dello stesso art . 79 . È giurisprudenza consolidata che in tema di locazione di immobili urbani , il conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di avere versato oltre la misura legale del canone , non può limitarsi a produrre il contratto ( di locazione ) contenente la clausola che prevede il pagamento di tale canone in misura eccedente il limite legale , ma deve provare - ove contestato dal locatore - anche l ’ effettivo versamento di quel canone nella misura così stabilita , atteso che tale domanda ancorchè rientrante nella competenza funzionale del pretore , ai sensi della L . n . 392 del 1978 , art . 45 in quanto consequenziale alla determinazione del canone legale , resta , tuttavia , soggetta ai medesimi principi che regolano la domanda di ripetizione di indebito ( Cass . 4242 / 2013 ).
3 . Indicazione transitorietà Se il carattere transitorio della locazione non risulti dall ’ intrinseca natura dell ’ attività svolta , occorre che la transitorietà sia espressamente enunciata in contratto in relazione alle ragioni che la determinano , essendo insufficiente la fissazione della durata del rapporto in un tempo inferiore al minino di legge . ( Cass . 8559 / 2012 )
CODICE DEL CONDOMINIO E DELLE LOCAZIONI ANNOTATO CON LA GIURISPRUDENZA