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Parte II - LE LOCAZIONI CODICE CIVILE
Art . 1588 c . c .
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dia sotto il profilo del controllo , della manutenzione e dell ’ interdizione dell ’ accesso a terzi non autorizzati , non è tuttavia responsabile dei danni da esso derivanti , quando lo stesso - contiguo ad altro suo immobile concesso in locazione e da cui solo quel bene sia raggiungibile - risulti in concreto sottratto al suo controllo , per la detenzione qualificata attribuita al conduttore sul confinante appartamento , evenienza che inibisce al proprietario l ’ accesso a quel bene ed impossibile , materialmente e giuridicamente , ogni attività atta a prevenire ed evitare il rischio di danni . ( Nella specie , la S . C . ha escluso la responsabilità del proprietario di un lastrico solare , per i danni occorsi ad una bambina precipitata dal lucernario posto in cima al medesimo , rilevando che esso era raggiungibile solo dal contiguo appartamento , sempre di sua proprietà , ma locato ad altra persona , cui era stato , peraltro , contrattualmente vietato l ’ accesso al lastrico , ma del quale , invece , il conduttore aveva assunto l ’ utilizzo , trasformando senza autorizzazione una finestra , prospiciente il lastrico , in porta-finestra per l ’ accesso diretto ad esso ) ( Cass . 19657 / 2014 ). Malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell ’ uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell ’ edificio , una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo , di vigilanza e , in genere , di custodia spettanti al proprietario-locatore , il quale conserva un effettivo potere fisico sull ’ entità immobiliare locata - ancorché in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore -, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull ’ efficienza degli impianti . Grava , pertanto , sul proprietario , quale custode dei beni e degli impianti condominiali , la responsabilità per i danni subiti da terzi ( nel novero dei quali vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell ’ edificio ) dai detti beni e impianti . ( Nella specie , la S . C ., enunciando il riportato principio ed accogliendo il ricorso sul punto , ha cassato la sentenza di merito , con la quale era stata esclusa la responsabilità ex art . 2051 cod . civ . dell ’ ente proprietario di un edificio , in relazione ai danni subiti da un soggetto , assegnatario di alloggio popolare , a seguito di caduta sulle scale della palazzina , buie per la mancanza dell ’ apposito interruttore dell ’ elettricità nei pressi del portone , sul rilievo che i giudici di appello non avevano accertato se esistesse o meno oggettivamente un rapporto di custodia tra l ’ ente proprietario e l ’ impianto di illuminazione delle scale e dell ’ androne del fabbricato ) ( Cass . 16422 / 2011 ).
CODICE DEL CONDOMINIO E DELLE LOCAZIONI ANNOTATO CON LA GIURISPRUDENZA