Parte I - IL CONDOMINIO CODICE CIVILE
Art . 1138 c . c .
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torità giudiziaria possa essere adita per la formazione del regolamento in base al semplice presupposto della sua inesistenza di fatto e quando non si sia in presenza dello stato di insoddisfazione , per ostacolo imputabile a terzi , di una pretesa concreta relativa all ’ approvazione di un determinato regolamento ( Trib . Palermo 26 marzo 1968 ).
5 . Forma . Poiché , in materia di condominio degli edifici , il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni , la delibera assembleare che , nel destinare un ’ area comune a parcheggio di autovetture , ne disciplini l ’ uso escludendo uno dei condomini , è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini , atteso che la relativa determinazione , modificando il regolamento condominiale , produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è , pertanto , soggetta all ’ onere della forma scritta ad substantiam ( Cass . 16228 / 2006 ). La formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam , desumendosi la prescrizione di tale requisito formale , sia dalla circostanza che l ’ art . 1138 , ultimo comma , c . c . prevedeva ( nel vigore dell ’ ordinamento corporativo ) la trascrizione del regolamento nel registro già prescritto dall ’ art . 71 disp . att . c . c ., sia dalla circostanza che , quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare ( e siano perciò adottabili a maggioranza ), trova applicazione il comma 7 dell ’ art . 1136 c . c ., che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall ’ amministratore ( onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto ), mentre , quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale , l ’ esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono , costituendo oneri reali o servitù , sui diritti immobiliari dei condomini , sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini ; ne discende che il requisito della forma scritta ad substantiam ( che non può intendersi , d ’ altro canto , stabilito ad probationem , poiché quando sia necessaria la forma scritta , la scrittura costituisce elemento essenziale per la validità dell ’ atto , in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio ) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio , perché esse , in quanto
CODICE DEL CONDOMINIO E DELLE LOCAZIONI ANNOTATO CON LA GIURISPRUDENZA