B E S T P R A C TI C E
‘ R olli n g t h e Di c e ’ - pr o p ert y I n v e st m e nt f or F a mil y B u si n e s s e s
b y M a y b et h S h a w , B D O N ort h er n Ir el a n d
I t d o e s n ’ t al w a y s e n d w ell w h e n f a mili e s pl a y M o n o p ol y t o g et h er , s o t o o di v er sif yi n g a f a mil y o w n e d tr a di n g c o m p a n y b y i n v e sti n g i n pr o p ert y c a n h a v e u nf or e s e e n t a x c o n s e q u e n c e s p ot e nti all y l e a vi n g f a mili e s wit h l ar g e u n e x p e ct e d li a biliti e s .
Pr o p ert y i n v e st m e nt i s c o m m o n pl a c e wit hi n f a mil y b u si n e s s e s , oft e n s e e n a s a s af e h a v e n f or c a s h or a s a m e a n s of pr o vi di n g t h e f o u n di n g s h ar e h ol d er s wit h a r etir e m e nt ‘ n e st e g g ’.
F or n e arl y 3 0 y e ar s , B D O N ort h er n Ir el a n d h a v e b e e n h el pi n g f a mil y b u si n e s s e s a cr o s s t h e pr o vi n c e i d e ntif y t h e s e i s s u e s a n d fi n d t h e ri g ht s ol uti o n s .
C a s e St u d y :
C o n si d er t h e ‘ t y pi c al ’ f a mil y tr a di n g c o m p a n y . T h e p ar e nt s ar e e q u al s h ar e h ol d er s i n t h e c o m p a n y ( v al u e d at £ 2 m ), wit h t h e n e xt g e n er ati o n w or ki n g i n t h e b u si n e s s . T h e c o m p a n y d e ci d e s t o b u y a c o m m er ci al pr o p ert y ( f or £ 5 0 0 k ).
T h e c o m m er ci al pr o p ert y i s a p ur e i n v e st m e nt , n e v er u s e d b y t h e f a mil y b u si n e s s a n d l et o ut t o a t hir d p art y .
A s a n i n v e st m e nt v e hi cl e f or t h e h ol di n g of pr o p ert y , a c or p or at e e ntit y c a n pr o v e t a x effi ci e nt a s all i n c o m e a n d c a pit al g ai n s m a d e fr o m t h e i n v e st m e nt will b e t a x e d at t h e u nif or m r at e of c or p or ati o n t a x ( c urr e ntl y , 1 9 p er c e nt ).
T hi s c a n b e attr a cti v e f or f a mili e s , w h e n c o m p ar e d t o t h e t a x p o siti o n h a d t h e y i n v e st e d p er s o n all y , gi v e n t h e i n c o m e t a x c o st s of wit h dr a wi n g c a s h fr o m t h e c o m p a n y a n d t h e p er s o n al i n c o m e t a x r at e of u p t o 4 5 p er c e nt o n r e nt al pr ofit s .
I n a d diti o n , if t h e pr o p ert y i n v e st m e nt i s r el ati v el y s m all , it m a y i niti all y b e ‘ s h elt er e d ’ fr o m i n h erit a n c e t a x . If o w n e d p er s o n all y , t h e pr o p ert y i n v e st m e nt w o ul d d efi nit el y b e e x p o s e d t o i n h erit a n c e t a x fr o m t h e o ut s et .
H o w e v er , h a vi n g n o ntr a d e a s s et s o n t h e c o m p a n y b al a n c e s h e et c a n al s o r e stri ct t a x r eli ef w h er e a gift of tr a di n g c o m p a n y s h ar e s i s m a d e ( e . g . fr o m p ar e nt t o c hil d ).
Pr o bl e m s f or f a mili e s c a n ari s e d o w n t h e r o a d , w h e n it c o m e s ti m e t o s ell t h e b u si n e s s or i n t h e u nf ort u n at e e v e nt of p ar e nt s p a s si n g a w a y , a s t h e s h ar e h ol d er s m a y n o l o n g er q u alif y f or r eli ef fr o m c a pit al t a x e s s p e cifi c all y d e si g n e d t o pr e s er v e w e alt h f or f a mil y b u si n e s s e s . T h e pri n ci p al r eli ef s ar e ;
• E nt r e p r e n e u r s ’ R eli ef f r o m c a pit al g ai n s t a x w hi c h c a n r e stri ct t h e t a x r at e t o 1 0 p er c e nt o n t h e s al e of s h ar e s i n a tr a di n g
1 4 w w w . b usi n essfirst o nli n e . c o . u k c o m p a n y ( t o a lif eti m e li mit of £ 1 0 m ), a n d ;
• B u si n e s s P r o p e rt y R eli ef , w hi c h c a n e x e m pt t h e tr a n sf er of tr a di n g c o m p a n y s h ar e s t o t h e n e xt g e n er ati o n fr o m i n h erit a n c e t a x ( a 4 0 p er c e nt t a x s a vi n g o n t h e c a pit al v al u e of b u si n e s s e s ). T h e tr a diti o n al pr o bl e m f or f a mili e s c a n b e t h at t h e c a pit al v al u e s of t h e ‘ c or e ’ b u si n e s s a n d t h e i n v e st m e nt will e b b a n d fl o w at di s p ar at e r at e s . P ot e nti all y , t h e gr o wt h i n pr o p ert y v al u e c a n o ut p a c e t h e gr o wt h of t h e b u si n e s s e s p e ci all y , if t h e f a mil y tr a di n g b u si n e s s i s w ell e st a bli s h e d .
T a ki n g t h e a b o v e tr a di n g e x a m pl e 1 0 y e ar s o n , l et ’ s a s s u m e t h at t h e tr a di n g b u si n e s s h a s r e c e ntl y r e d u c e d i n s c al e , h a vi n g gr o s s a s s et s of £ 2 m . H o w e v er , t h e pr o p ert y i n v e st m e nt h a s b all o o n e d i n v al u e r el ati v e t o t h e v al u e of t h e tr a d e ( or f urt h er i n v e st m e nt s h a v e b e e n m a d e ) a n d i s n o w w ort h £ 6 m .
F or all i nt e nt s a n d p ur p o s e s , t h e f a mil y m a y c o n si d er t h at littl e h a s c h a n g e d i n t h e i nt eri m p eri o d , dir e cti n g t h eir ti m e t o r u n ni n g t h e b u si n e s s , w hi c h i n pri n ci pl e r e m ai n s a tr a di n g e nt er pri s e .
H o w e v er , f or t h e p ur p o s e s of U K t a x l e gi sl ati o n , t hi s c o m p a n y m a y n o l o n g er m e et t h e d efi niti o n of a ‘ tr a di n g c o m p a n y ’ b e c a u s e t h e i n v e st m e nt v al u e , r el ati v e t o t h e o v er all v al u e of t h e c o m p a n y e x c e e d s pr e s cri b e d li mit s ( br o a dl y b ei n g 2 0 % f or c a pit al g ai n s t a x a n d 5 0 % f or i n h erit a n c e t a x ). I n t h e e x a m pl e a b o v e , t h e i n v e st m e nt v al u e e q u at e s t o 7 5 % of t h e c o m p a n y ’ s gr o s s a s s et s ( £ 8 m ).
H e n c e , t h e f a mil y m a y l o s e o ut o n t h e a v ail a bl e c a pit al r eli ef s w hi c h t h e y w o ul d ot h er wi s e a s s u m e w o ul d b e a v ail a bl e t o t h e m . F or i n h erit a n c e t a x i n p arti c ul ar , t hi s c a n r e s ult i n a si g nifi c a nt t a x l e a k a g e f or f a mili e s , t h at m a y r e q uir e t h e s al e of f urt h er a s s et s .
F urt h er pitf all s ari s e if t h e f a mil y att e m pt t o miti g at e t h e pr o bl e m wit h o ut t a ki n g a p pr o pri at e a d vi c e , a n d gift t h e s h ar e s t o t h eir c hil dr e n . If t h e c o m p a n y n o l o n g er q u alifi e s a s a tr a di n g c o m p a n y , t h e s h ar e s will n ot m e et t h e d efi niti o n of ‘ b u si n e s s a s s et s ’ f or Gift R eli ef p ur p o s e s ( or t h e r eli ef will b e r e stri ct e d ). H e n c e , cr y st alli si n g a ‘ dr y t a x c h ar g e ’ i . e . a t a x a bl e c a pit al g ai n will ari s e wit h o ut c a s h pr o c e e d s t o m e et t h e li a bilit y .
P o s si bl e S ol uti o n : P r ot e ct t h e T r a di n g C o m p a n y
Wit h s o m e f or w ar d pl a n ni n g , t h e c o m p a n y c o ul d s e p ar at e t h e c o m m er ci al tr a di n g ri s k of t h e ‘ c or e ’ b u si n e s s fr o m t h at of pr o p ert y i n v e st m e nt cr e ati n g t w o s e p ar at e c o m p a ni e s i . e . Tr a d e C o a n d Pr o p C o . Tr a d e C o will c o nti n u e r u n ni n g t h e f a mil y b u si n e s s , h a vi n g hi v e d off t h e i n v e st m e nt b u si n e s s .
T y pi c all y , it w o ul d b e b e n efi ci al t o t a k e t h e s e st e p s b ef or e t h e v al u e of t h e pr o p ert y i n v e st m e nt b e c o m e s si g nifi c a nt t o t h at of t h e tr a d e . F urt h er , t h e f a mil y c o ul d c o n si d er tr a n sf erri n g w e alt h t o c hil dr e n a s p art of t h e t a x pl a n ni n g e x er ci s e .
S u bj e ct t o H M R C cl e ar a n c e , a c or p or at e r e c o n str u cti o n w o ul d n ot cr y st alli s e a t a x c h ar g e f or eit h er t h e c o m p a n y or t h e s h ar e h ol d er s a n d w o ul d p ot e nti all y pr e s er v e t h e s h ar e h ol d er s ’ e ntitl e m e nt t o r eli ef s fr o m c a pit al g ai n s t a x a n d i n h erit a n c e t a x o n t h e v al u e of t h e tr a d e . F urt h er , it w o ul d all o w t h e p ar e nt s fr e e d o m t o bri n g t h eir c hil dr e n i nt o t h e b u si n e s s , gifti n g s h ar e s i n Tr a d e C o ( p ot e nti all y fr e e fr o m a t a x c h ar g e ).
T h e Pr o p C o s h ar e s w o ul d n ot q u alif y f or E ntr e pr e n e ur s ’ R eli ef or B u si n e s s Pr o p ert y R eli ef , b ut t h e f a mil y will h a v e c o m p art m e nt ali s e d a n y p ot e nti al t a x l e a k a g e .
S u m m a r y :
T a x r eli ef s e xi st t o all o w s h ar e s i n f a mil y tr a di n g c o m p a ni e s t o b e p a s s e d t o t h e n e xt g e n er ati o n .
M a ki n g i n v e st m e nt s ( i n cl u di n g i n pr o p ert y ), c a n r e stri ct t h e r eli ef s a v ail a bl e t o f a mili e s , u nl e s s s uit a bl e m e a s ur e s ar e t a k e n at t h e a p pr o pri at e ti m e .
A s tr u st e d a d vi s er s t o bi g a n d s m all f a mil y b u si n e s s e s ali k e , B D O N ort h er n Ir el a n d r e c o m m e n d t h at all f a mil y b u si n e s s t a k e a d vi c e o n t h e s e m att er s a s e arl y a s p o s si bl e .