ANTES DE COMPRAR, INVESTIGAR
Due diligence: investigar antes de comprometer capital
La due diligence inmobiliaria es un proceso de revisión mediante el cual inversionistas, desarrolladores y asesores analizan un activo antes de adquirirlo, financiarlo o desarrollar un proyecto.
Puede incluir análisis jurídico, registral, financiero, fiscal, técnico, ambiental, urbano y comercial dependiendo del tipo de operación.
JLL explica que la due diligence técnica permite evaluar las condiciones de un activo, identificar posibles riesgos y comprender las inversiones de capital que podrían ser necesarias durante su operación o transformación.
El primer riesgo está en los documentos
Antes de pensar en arquitectura aparece una pregunta elemental: ¿ qué se está comprando exactamente?
El análisis jurídico puede requerir revisar títulos de propiedad, antecedentes registrales, gravámenes, servidumbres, contratos existentes y otras condiciones relacionadas con el inmueble.
En operaciones federales, por ejemplo, el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales dispone de procedimientos para obtener certificados sobre libertad o existencia de gravámenes en inmuebles inscritos en el Registro Público de la Propiedad Federal.
Para inmuebles privados, las verificaciones deben realizarse ante las autoridades y registros correspondientes de cada entidad.
El objetivo no es acumular documentos. Es comprobar que la realidad jurídica coincide con la operación que el inversionista cree estar realizando.
Los usos de suelo y la planeación urbana determinan qué actividades pueden desarrollarse y bajo qué condiciones. Densidad, alturas, restricciones, áreas libres, estacionamiento, protección patrimonial o ambiental y disponibilidad de infraestructura pueden modificar considerablemente la viabilidad de una inversión.
La Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano mantiene el Sistema de Información Territorial y Urbano, una plataforma pública destinada a integrar información relacionada con ordenamiento territorial, desarrollo urbano y vivienda.
La consulta de estas herramientas no sustituye los dictámenes y certificados expedidos por autoridades locales, pero ayuda a comprender por qué el análisis territorial debe comenzar antes del diseño arquitectónico.
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