EXTERNE COLUMN | OKTOBER 2022 | BNL | 43
MINDER REGULERING , MEER LOCATIES
We moeten meer woningen bouwen . Daar is iedereen het over eens en ambitie en dadendrang kan de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening niet worden ontzegd . Hij ziet de oplossing voor de woningnood echter vooral in meer centrale sturing en extra regulering . Hierbij wordt gesteld dat er te veel aan de markt is overgelaten en dat dit blijkbaar de oorzaak is van de woningnood en het gebrek aan betaalbaarheid . Ik ben van oordeel dat het reguleringsmodel van de overheid ten grondslag ligt aan de huidige problemen . De oplossing ligt dan ook niet bij steeds meer regulering , maar bij het faciliteren van de markt om het woningaanbod te vergroten .
De sector is blij met een minister voor wonen . Tegelijkertijd zien we de regulering de laatste jaren verder oprukken . Op gemeentelijk niveau worden in diverse steden al sinds enkele jaren strikte eisen gesteld aan de woningbouwprogrammering . Ook het negatieve sentiment ten opzichte van investeerders en beleggers die ‘ kopers van de markt zouden duwen ’ is hier opgelaaid . Op landelijk niveau is dit inmiddels ook geland met hoge eisen voor aandelen sociale woningbouw en ( gesubsidieerde ) middenhuur . De minister wil vervolgens de liberalisatiegrens flink optrekken en de vrije sector inperken . Ook particuliere verkopers kunnen straks mogelijk worden beperkt om vrij hun transacties af te handelen . Het reguleringsmodel dat de vrije markt met deze en dergelijke maatregelen terugdringt , heeft in combinatie met ruimtelijk beleid dat zwaar inzet op lastige binnenstedelijke locaties er inmiddels toe geleid dat we weinig woningen bouwen en daarbij hoge kosten maken . Door vanuit het motief van betaalbaarheid ook het opbrengstenpotentieel te verlagen is een situatie ontstaan dat de minister op bijna 200.000 woningen subsidie zit te verlenen . En dat terwijl de huizenprijzen spectaculair zijn gestegen . Heel opmerkelijk dat deze zaken niet met elkaar in verband worden gebracht en men zich niet afvraagt of de oplossing niet juist ligt bij minder regulering en meer marktwerking om de woningmarkt beter te laten functioneren . Zorgelijk is ook dat er geen aandacht is voor de effecten van woningbouwprogrammering op de doorstroming . Juist starters zijn aangewezen op de bestaande voorraad en daarvoor is doorstroming nodig .
Locaties nodig Om op tijd goede woningbouw te realiseren , hebben we bovenal meer locaties nodig . De zeventien grootstedelijk locaties die nu aangewezen zijn , bieden geen perspectief voor de middellange termijn . Zeker niet met de nadruk op de binnenstedelijke herontwikkeling en hoogbouw . Naast
complexiteit en lange looptijden , zijn de kosten van deze projecten ook relatief hoog . Kleinschalige groene locaties hebben veel meer perspectief . De potentie van weilanden rondom bebouwing is enorm . Dit geldt ook als er selectief in lage dichtheden wordt gebouwd en het is een mythe dat hiervoor het land volgebouwd moet worden . Als minister de Jonge komende jaren resultaat wil , dan zal er in het ruimtelijk beleid eindelijk eens in mogelijkheden moeten worden gedacht in plaats van in problemen .
Meters maken Het is duidelijk dat de wens om meer woningen te bouwen breed wordt gedragen . De markt moet daartoe vanuit de politiek niet als een obstakel , maar als een instrument worden gezien om de maatschappelijke doelen te bereiken . Regulering is nodig om de publieke ruimte goed in te richten en daar heeft de overheid een belangrijke rol . Maar als het beleid zich gaat richten op nietnoodzakelijke regulering en inperking van de markt een doel op zich wordt , dan wordt het beleid contraproductief . We hebben niet nog meer van dergelijke regulering nodig . Laten we bovendien vooral focussen op het vinden van meer locaties en zorgen dat we hier meer ballen in de lucht krijgen . Dan kunnen we meters maken .
Taco van Hoek Directeur van het EIB