“ 임대료에 세금 , 보험 , 관리비를 포함해야 하나요 ?”
미국 상업 건물 임대 계약은 어렵고 복잡한 내용의 조항들이 많기 때문에 전문적인 지식 없이는 그 내용을 완전히 이해하고 계약을 체결하는 것이 거의 불가능하다 . 그럼에도 불구하고 한국 임대 시장에 비해 미국 임대 시 장은 비즈니스 당사자들 간의 계약을 최대한 자율적으로 보장하는 분위 기가 강하다 . 즉 임대인과 임차인 중 어느 특정 당사자에게 불리한 계약이 라 하더라도 이미 양측이 자율적으로 협상하고 계약을 체결했다고 판단 하기 때문에 , 법정 소송을 가더라도 계약서에 명시된 조항을 그대로 이행 하도록 판결하는 경우가 대부분인 것이다 . 그러므로 특히 상업용 임대 계 약의 경우 관련 기본 지식을 사전에 숙지하는 것은 물론이고 전문 브로커 혹은 변호사의 조언을 받아 계약을 진행하는 것이 필수라 하겠다 .
상업용 건물 임대 계약은 임차인이 임대료를 어떻게 지불하느냐에 따라 크게 트리플넷 리스 ( NNN Lease ), 그로스 리스 ( Gross Lease ), 그리고 조 정 그로스 리스 ( Modified Gross Lease ), 이렇게 세 가지로 구분한다 .
첫째 , 트리플넷이란 세 개의 Net 을 가리키는 말로 , 부동산세 ( Net Property Tax ), 건물 보험 ( Net Insurance ), 그리고 건물 관리비 ( Net Common Area Maintenance ( CAM )) 를 의미한다 . 트리플넷 리스로 계약을 할 경우 임차인이 임대인에게 기본 임대료 ( Base Rent ) 를 지불하는 것과 별개로 위 세 가지 비용을 모두 부담하게 된다 . 또한 전기 요금 , 가스 요금 , 청소비 , 물 사용료 등도 임차인의 부담인 경우가 대부분이다 . 트리플넷 비용은 임 대인이 전년도를 기준으로 다음 해의 예산을 편성한 후 그 액수를 월 단 위로 나누어 각각의 임차인이 차지하고 있는 건물 면적에 비례하여 부과 한다 . 해당 연도가 끝나면 실제 경비와 비교하여 임차인이 지불한 금액이 더 많거나 적을 경우 다음 해 경비에 이월 적용하거나 다음 해 예산을 그 에 맞춰 조정하게 된다 .
이 트리플넷 비용은 그 특성상 건물 재산세 등의 액수가 변동되는 경우가
많은데 , 이러한 변동 경비를 임대인이 신경 쓰지 않고 모두 임차인이 책임 진다는 점에서 임대인에게 유리한 계약 조건이라 볼 수 있다 . 따라서 통상 적으로 부동산 경기가 좋거나 유리한 장소에 위치한 상업 건물일 경우 임 대인이 주로 사용하는 계약 형태이다 .
둘째 , 그로스 리스는 앞서 설명한 부동산세 , 건물 보험 및 관리비가 모두 임대료에 포함되어 임차인이 매월 고정 금액만을 임대인에게 지불하는 형태의 계약이다 . 고정 임대료를 받는 임대인은 해당 건물의 재산세 , 보험 , 그리고 유지 관리비 등을 모두 본인 부담으로 지불하는 것이다 . 또한 일부 유틸리티 비용 ( 예 : 물값 ) 역시 임대인이 지불하는 경우도 있다 . 기본 임대 료를 제외하고 대부분의 경비를 임대인이 책임지기 때문에 , 가령 건물 재 산세가 급격히 오르더라도 이는 고스란히 임대인의 몫이 된다 . 따라서 일 반적으로 그로스 리스는 임차인에게 유리한 계약 조건이라 볼 수 있고 , 부 동산 경기가 안 좋을 때 주로 사용되는 계약 형태이다 .
마지막으로 조정 그로스 리스는 트리플넷과 그로스 리스를 혼합한 방식 이며 부동산세 , 건물 보험 및 관리비 , 그리고 유틸리티 비용을 임대인과 임 차인이 나누어서 부담하는 계약 조건이다 . 예를 들어 임대료에 건물 관리 비는 포함시키되 부동산세와 유틸리티 비용은 임차인이 별도로 부담하는 방식이다 . 따라서 위에 설명한 바와 같이 조정 그로스 리스는 트리플 넷 에 비하면 임차인에게 유리하고 , 그로스 리스에 비하면 임대인에게 유리 한 형태라고 보면 된다 .
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