공동 소유주 동의 없이 부동산을 팔고 싶다면 ?
룸메이트 , 우버 , 셰어 하우스 , Airbnb , 퀘스트 러너 … 우리에게 친숙한 이 러한 이름들이 공통적으로 포함하고 있는 개념은 바로 공유 문화다 .
2008 년 하버드 대학의 한 교수가 사용한 ‘ 공유 경제 ’ 라는 표현은 물품을 비롯 , 서비스나 인력까지도 본인이 필요한 만큼 빌려 쓰고 , 필요 없는 만 큼 다른 사람에게 빌려주는 새로운 소비 행태를 잘 나타내고 있다 . 이러 한 공유 문화는 소유 문화가 갖지 못한 합리적인 자원 소비와 경제적 불 평등을 방지하는 경제적 효과를 지니고 있지만 , 각각 다른 기준과 목적으 로 인한 공동 소유주 간의 갈등이 발생할 경우 마땅한 대안을 찾기 어렵 다는 단점 또한 포함한다 .
특히 부동산을 여러 명이 공동 소유하고 있을 경우 , 기본적으로 해당 부동 산은 공유자 모두의 동의 없이는 처분 · 변경 혹은 양도할 수 없기 때문에 모든 공유자들의 자발적인 합의가 필수다 . 그런데 만약 서로 간의 입장 차 이로 인해 자발적인 합의가 이루어지지 못한다면 , 법적 절차를 통한 강제 적 집행이 유일한 해결 방법일 수밖에 없다 .
가장 대표적인 법적 절차로 ‘ 공유 부동산 분할 청구 소송 ’ 이라는 것이 있 다 . 부동산 분할 청구 소송이 시작되면 법원은 공유자들의 희망 사항 , 부 동산의 종류 및 성질 , 부동산의 위치 및 면적 , 공유자들 간의 불평등한 요 소 , 경제적 요건 , 분할 후 사용가치 등을 고려하여 해당 부동산의 분할을 집행한다 . 이 분할 청구 소송은 크게 두 종류가 있는데 그 첫 번째는 부동 산 현물 분할 ( Partition in Kind ) 이고 두 번째는 부동산 대금 분할 ( Partition by Sale ) 이다 .
우선 부동산 현물 분할 소송은 법원이 공동소유권을 지닌 모든 소유주들 에게 본인의 지분만큼 해당 부동산을 실제로 나누어서 소유하도록 판결 하는 것을 일컫는다 . 부동산이 실제로 분할 가능한 종류이고 모든 공동 소 유주들이 공평하게 나눠가질 수 있을 경우에만 이 현물 분할 청구가 가 능하다 . 현물 분할 소송의 법원 판결이 끝나게 되면 각각 소유권자는 본인
에게 할당된 부동산을 해당 카운티에 등록함으로써 새로운 지분 소유권 을 갖게 된다 .
두 번째 , 부동산 대금 분할 소송은 부동산 자체를 분할하는 것이 아니라 해당 부동산 전체를 제3자에게 매각하여 그 소득을 각각 소유주들이 나 누어 갖는 과정을 말한다 . 이는 해당 부동산의 종류 및 성질 , 부동산의 면 적 , 분할 후 사용가치 등을 고려하여 만약 부동산이 실제로 분할될 수 없 거나 분할되는 것이 소유주들에게 최선의 방법이 아니라고 판단될 때 행 해지는 소송 방법이다 .
부동산 대금 분할 소송의 경우 , 법원의 감독 하에 감정평가사가 해당 부동 산의 가치를 평가하고 이 감정가를 바탕으로 부동산 소유주들이 매매를 진행한다 . 만약 소유주들이 부동산 가치에 대하여 합의를 하지 못하는 경 우에는 법원이 직접 부동산을 법원 경매에 내놓게 된다 . 이 경매에서 가장 높은 액수를 제시한 바이어에게 부동산이 매각되는 것이다 . 매각이 최종 적으로 이루어지면 그 대금 중 법원 및 변호사 비용 등을 제외하고 남은 액수를 부동산 소유주들이 나누어 갖게 된다 .
현물 분할 소송이든 대금 분할 소송이든 반드시 법적 절차에 따른 비용이 발생하기 마련이다 . 따라서 공유 문화가 표방하는 주요 목적이 ‘ 합리적인 자원 소비 ’ 임을 감안할 때 , 공동 소유주 간의 갈등이 발생하더라도 자발적 인 합의를 통한 해결이 최선의 방법임은 늘 잊지 말아야 한다 .
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