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C-2 2022 년 8 월 5 일 - 8 월 11 일 미국 부동산

집을 소유한 경우 임대 전략과 파는 경우 따져야

▶1면 < 주택 시장 > 에 이어 보다 정확하게 따져보려면 연방 소득세의 장단점을 고려 해야 한다 .
임대 주택으로 감가상각 가능한 항목 모기지 이자와 임대 부동산에 대한 재산세를 공제받을 수 있다 . 또한 임대 주택 소유와 관련된 모든 표준 운영 비용 ( 공과금 , 보험 , 수리와 유지 관리 , 정원 관리 , 회비 등 ) 을 상 각할 수 있다 . 주거용 건물 ( 토지가 아님 ) 에 대한 과세 기 준은 가치가 계속 증가하더라도 정액법을 사용해 27.5 년에 걸쳐 감가 상각할 수 있다 . 감가상각 목적의 부동산에 대 한 초기 과세 기준은 일반적으로 원래 구매 가격에서 토지 에 할당할 수 있는 구매 가격 , 개선 비용 , 수년에 걸쳐 청구 된 감가상각 비용을 뺀 액수다 . 감가상각 공제는 연방 소 득세로부터 현금 흐름의 일부 또는 전체를 보호할 수 있다 는 점에서 유리하다 . 예를 들어 토지를 제외한 자산 가치가 500,000 달러를 기준으로 한다고 가정하면 연간 감가상각액 은 18,182 달러 ( 500,000 달러 / 27.5 ) 가 된다 . 기본적으로 세 금을 지불하지 않고도 1 년 동안 긍정적인 임대 현금 흐름 을 얻을 수 있다 . 그러나 수동 손실 규칙은 임대 세금 손실을 일시 중지할 수 있다 . 임대 주택이 세금 손실을 없애면 상황이 복잡해질 수 있 다 . 수동 활동 손실 ( PAL ) 규칙이 일반적으로 적용되는데 다른 임대 주택에서 얻은 소득이나 판매 수익과 같은 다른 출처에서 소득이 있는 경우에만 수동 임대 손실을 공제할 수 있다 . 수동 소득을 초과하는 수동 손실은 수동 소득이 증 가하거나 손실 자산이 매각될 때까지 유보된다 . 수동 손실 ( PAL ) 규정은 임대 주택에 대한 손실 공제를 연기할 수 있고 경우에 따라 몇 년 동안 연기할 수 있다 . 그 리고 PAL 규칙에는 예외가 있어서 나중에 보다 빨리 손실 을 공제할 수 있다 .
임대료에서 소득이 플러스인 경우 조만간 임대료 인상이 공제 비용을 초과할 것이므로 임대 주택은 긍정적인 과세 소득을 보일 것이다 . 현재의 임대 시장에서 과세 대상 소득은 발생할 수 있다 . 물론 임대소득에 대해 소득세를 내야 한다 . 그러나 이전에 일시 중단된 수동 손실이 누적되었다면 이제 이를 사용해 수동 이득을 상쇄할 수 있다 . 주의해야 할 것은 임대 주택에 서 발생하는 긍정적인 수동 소득은 3.8 % 의 순 투자 소득세 ( NIIT ) 를 내야 하며 임대 주택 처분으로 인한 매매 차익도 순 투자 소득세 ( NIIT ) 의 영향을 받을 수 있다 . 그러나 순 투자 소득세 ( NIIT ) 는 고소득자에게만 적용된다 .
그런데 임대를 위해 집을 수리하거나 개조한 경우 , 오히 려 임대 소득이 발생하더라도 손해가 될 수 있다 . 주택 가격을 임대료로 환산하고 감가상각비와 주택 수리
비를 더하면 과세 표준을 초과하는 범위에서 세금 이익을 얻는다 . 이는 임대료 수입을 얻더라도 세금을 내면 주택 수 리비를 환수할 수 없을 가능성이 생긴다 . 그래서 수리비를 감안한 가격에 집을 팔고 차액에 대해 재산세를 내는 것 이 수익을 얻을 가능성이 더 높다 . 개인은 과세 대상 이익 을 최대 25 만 달러 부부는 50 만 달러까지 보호받을 수 있 기 때문이다 .
이익을 제외하지 않는 세금 1 년 이상 보유하고 있던 임대 주택을 매각하고 임대 기간 이 너무 길어 차익 공제 거래가 불가능한 경우 임대 기간 동 안 과세소득 ( 순매출액과 과세표준 차액 ) 이 부과된다 . 감가상각 후 자산은 일반적으로 장기 자본 이득으로 처리 된다 . 따라서 규정에 따라 연방 세율은 20 % 이하 또는 3.8 % 의 순 투자 소득세 ( NIIT ), 임대하는 경우 23.8 % 가 된다 . 그러나 주택에 부과된 감가상각 누계액에 해당하는 이익 의 일부는 25 % 또는 3.8 % 의 순 투자 소득세 ( NIIT ) 를 차 용하는 경우 28.8 % 의 연방 이자율이 적용된다 . 나머지 이 익은 20 % 또는 23.8 % 이하의 최대 연방 세율로 과세된다 . 그리고 재산의 이익에 대해 주 그리고 지방 소득세를 납부 할 의무가 있다는 것도 명심해야 한다 . 가치가 높은 주택을 임대 주택으로 전환하는 것을 평가할 때 결국 장부에서 가장 가치 있는 세금 공제 중 하나인 면제
특권을 잃게 된다는 점이다 . 그러므로 세금을 고려할 때 집을 파는 것을 과소평가해서 는 안된다 . 고가의 임대 주택을 판매해 과세 대상 이익을 보 호하는 데 사용할 수 있는 일시 중단된 수동 손실을 다시 검 토할 수 있기 때문이다 . 세금이 개입하면 세율로 인해 다소 복잡해 보인다 . 간단하게 정리하면 살고 있는 주거용 주택을 임대하는 것 은 쉬운 문제가 아니라는 사실이다 . 임대 수입을 얻을 수 있 지만 임대 수익을 얻은 것에 대해 투자 기준의 세율이 적요 되기 때문에 내야할 액수가 증가한다 . 임대 수익을 얻기 위 해 돈을 들인 부분을 상각하더라도 세율이 더 증가하고 손 실로 처리하더라도 나중에 정산 과정에서 세금을 더 내야 하는 상황이 발생한다 . 결과적으로 주거 목적으로 살던 집은 파는 것이 가장 간단 하고 세금을 줄일 가능성이 있다 . 특별히 집을 팔아야 할 이 유가 없다면 인플레이션이 끝나고 주택 시장의 조정이 마무 리될 때까지 가만 놔두는 것이 가장 바람직하다 . 아마도 지 금 매물이 부족한 이유 가운데 하나는 이런 세금 문제를 고 려해 판단하고 내린 결론일 가능성이 높다 . 개인 거주지를 임대 주택으로 전환하면 잠재적으로 까다로운 세법이 발생 할 수 있다 . 그러나 긍정적인 현금 흐름을 확실하게 가져오 는 가치가 있는 임대 부동산으로 여긴다면 보유해 임대를 놓는 것도 괜찮은 방법이다 .