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Covid-19 e conseguenze del mancato pagamento del canone locatizio

FRANCESCA PIZZAGALLI , NICOLA A . MAGGIO *

La pandemia ed il conseguente lock-down hanno inevitabilmente avuto delle ripercussioni anche nel mondo delle locazioni , sia ad uso abitativo che diverso .

Nell ’ ambito specifico delle locazioni commerciali , lo scorso mese di maggio , il Tribunale di Milano ( Trib . Mi ., sez . XIII civ ., 18 maggio 2021 , n . 4355 , dott . ssa Chiarentin ) si è pronunciato su una questione di grande interesse : il tardivo pagamento del canone di locazione comporta sempre la risoluzione del contratto ?
Nel caso di specie , a fronte della richiesta di risoluzione contrattuale per morosità , il conduttore si difendeva lamentando il mancato pieno godimento del bene perché adibito allo svolgimento di attività commerciali ritenute “ non essenziali ” ( oggetto di lock-down ). Si trattava , quindi , di una limitazione dell ’ uso della cosa secondo la destinazione negoziale pattuita e non relativa ad una ( inutile ) detenzione .
In proposito , il Tribunale di Milano , nel decidere la controversia , rilevava che entrambe queste prestazioni ( detenzione e destinazione contrattuale ) rientrano tra gli obblighi del locatore previsti dall ’ articolo 1575 n . 2 cod . civ .; ai sensi del quale il locatore deve mantenere la cosa locata « in istato da servire all ’ uso convenuto ».
Tuttavia , per effetto delle disposizioni emergenziali , visto il blocco delle attività per il lockdown e la conseguente chiusura temporanea dell ’ attività , l ’ obbligo cui era tenuto il locatore era stato adempiuto solo parzialmente , non potendo la cosa locata “ servire all ’ uso convenuto ”
Infatti , nella parte motivazionale della sentenza si legge : « la prestazione del locatore di assicurare il godimento dell ’ immobile per la destinazione contrattuale non è stata adempiuta nella sua interezza , essendo stato precluso […] lo svolgimento dell ’ attività professionale per il quale esso era stato locato ».
Veniva così accertata un ’ impossibilità temporanea ( perché limitata al periodo di lock-down ) e parziale ( perché relativa alla sola destinazione contrattuale ) della prestazione del locatore ; con conseguente ed inevitabile alterazione del rapporto sinallagmatico tra godimento della cosa e valore del corrispettivo .
Ne consegue il diritto del conduttore ad una riduzione del canone : « In ragione di tale squilibrio il conduttore ha diritto ad una riduzione del canone locatizio che , salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata , si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito » ( applicazione analogica dell ’ articolo 216 , comma 3 , L . 77 / 2020 disciplinante le locazioni delle attività sportive ).
Il giudice meneghino respingeva così la richiesta di risoluzione del contratto perché l ’ inadempimento non era imputabile alla parte conduttrice . Nel caso di specie , il Tribunale accertava altresì la mancanza di buona fede della parte locatrice in quanto la richiesta era riferita ad un trimestre in relazione al quale il canone non si sarebbe potuto esigere per intero .
Da ultimo , occorre rilevare che per accertare l ’ inadempimento del conduttore nel periodo pandemico , secondo l ’ orientamento anche di altre corti di merito , è necessario valutare « attentamente la particolare situazione di crisi economica sociale dovuta alla nota Pandemia da Covid 19 che ha portato la chiusura di tutte le attività economiche per un periodo di tempo apprezzabile » ( Trib . Napoli , 15 luglio 2020 ) e l ’ indagine circa la gravità dell ’ inadempienza « deve tener conto del valore , determinabile mediante criteri di proporzionalità , della parte di obbligazione non adempiuta rispetto al tutto , nonché considerare se , per effetto dell ’ inadempimento , si sia verificata , ai danni della controparte , una sensibile alterazione dell ’ equilibrio contrattuale » ( Trib . Torino , 3 febbraio 2021 ).
Ne consegue che il giudice deve valutare di volta in volta l ’ i- nadempimento , tenendo conto sia dell ’ atteggiamento del conduttore rispetto all ’ obbligazione di pagamento , che del sacrificio economico patito dal locatore a causa della morosità . Il conduttore , per escludere una sua responsabilità , dovrà in ogni caso dimostrare in concreto che la pandemia ha inciso significativamente sulla sua attività e sull ’ uso della cosa locata , rendendogli impossibile il pagamento regolare dei canoni di locazione .
* Avvocati Federproprietà Milano
32 | la PROPRIETÀ edilizia Settembre / Ottobre 2021