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Rinnovo tacito dei contratti di locazione agevolati

VINCENZO CARNEVALE *

Scaduta la proroga biennale , nell ’ inerzia delle parti , i contratti di locazione agevolati si rinnovano ogni volta tacitamente per un ulteriore biennio . Lo ha stabilito il Tribunale di Torino con sentenza del 7 dicembre 2020 , n . 4349 ( a disposizione dei soci ), così massimata : In tema di locazione abitativa a canone agevolato ( o concordato ), al termine della proroga biennale - prevista “ di diritto ” per il caso in cui le parti , alla prima scadenza del contratto , non concordino sul rinnovo del medesimo - ove manchi la comunicazione di disdetta , da effettuarsi a cura di ciascun contraente nei termini previsti dalla normativa ad hoc dettata , il contratto locativo deve intendersi tacitamente rinnovato , a ciascuna scadenza , per un ulteriore biennio ; il tutto giusta il disposto dell ’ art . 19-bis del d . l . n . 34 / 2019 ( c . d . decreto Crescita ) che , integrando l ’ art . 2 , comma 5 , ultimo periodo , della l . n . 431 / 1998 , ne precisa così il significato quanto alla previsione del tacito rinnovo “ alle medesime condizioni ”.

La quaestio si basava sulla richiesta promossa dalla locatrice sottesa a far accertare e dichiarare la risoluzione , per finita locazione , del contratto di affitto dalla medesima in precedenza stipulato con la conduttrice convenuta ex art . 2 , comma 3 , della l . n . 431 / 1998 , con condanna di quest ’ ultima al rilascio dell ’ immobile locato libero da persone e cose , con fissazione del termine minimo di legge per il relativo rilascio .
Il Tribunale di Torino , era stato adito , quindi , per stabilire l ’ effettiva durata dei rinnovi tacitamente verificatisi successivamente alla scadenza della prima proroga contrattuale , come previsto dalla normativa per i contratti di locazione a canone agevolato ( o concordato ). Nello specifico , veniva rimesso all ’ autorità giudiziaria il compito di accertare l ’ avvenuta scadenza o meno dei termini di validità del contratto locativo oggetto d ’ esame . Il tutto tenendo conto che il medesimo , rientrante fra quelli di cui all ’ art . 2 , comma3 , della l . n . 431 / 1998 , prevedeva innanzitutto ( al comma 5 della citata legge ) una proroga biennale , al termine dei primi tre anni canonici di durata , e successivamente , per il caso di inerzia delle parti , un tacito rinnovo “ alle medesime condizioni ”. Una locuzione , quest ’ ultima , che , per la sua ambiguità , non consentiva alle parti di stabilire con certezza se il contratto de quo ( già più volte tacitamente rinnovatosi essendo scaduta la prima proroga biennale ) potesse definirsi o meno ancora valido ed efficace , non essendovi infatti chiarezza alcuna , in proposito , circa la durata ( nel caso di specie , biennale o quinquennale ) di ciascun tacito rinnovo verificatosi .
Il Tribunale di Torino ha ritenuto fondata l ’ istanza presentata dalla locatrice - e , quindi , potersi dichiarare risolto tra le parti il contratto per finita locazione , con il conseguente rilascio dell ’ immobile , a cura della convenuta , libero da persone e cose - in quanto era stata riscontrata l ’ intervenuta scadenza dell ’ ultimo rinnovo contrattuale , tacitamente verificatosi al pari dei precedenti , a seguito del naturale decorso del primo biennio di proroga prevista ex lege per i contratti agevolati ( o concordati ).
Nel merito , il Giudicante ha osservato che il tacito rinnovo del contratto di locazione ( stipulato tra le parti originarie a canone agevolato e successivo alla prima scadenza della anzidetta proroga , deve intendersi avente ogni volta durata solo biennale . E ciò alla luce del combinato disposto degli artt . 2 , comma 5 , della l . n . 431 / 1998 e 19-bis del d . l . n . 34 / 2019 ( quest ’ ultimo poi convertito nella l . n . 58 / 2019 ). Nello specifico , la prima disposizione infra richiamata afferma , all ’ ultimo capoverso , che , qualora le parti ( scadendo il periodo di proroga biennale ) non dovessero per tempo attivarsi né per l ’ esercizio della facoltà di disdetta né per il rinnovo della locazione a nuove condizioni , il relativo contratto si rinnoverebbe automaticamente per via tacita “ alle medesime condizioni ”. In proposito , l ’ art . 19-bis del sopra citato decreto Crescita , nel tentativo di chiarire in via definitiva il significato di questa confusa espressione , ha quindi precisato che il menzionato tacito rinnovo deve intendersi , ad ogni scadenza , “ di un ulteriore biennio ”.
Da quanto sopra , emerge dunque che il contratto di locazione concordato oggetto di vertenza ( una volta scaduta la prima durata triennale e la
30 | la PROPRIETÀ edilizia Settembre / Ottobre 2021