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Accesso attraverso il muro per collegare un immobile estraneo al condominio

ALBERTO CELESTE *

La circostanza di essere proprietari di più unità immobiliari richiede , talvolta , la necessità di un contatto tra le stesse ( per i più svariati motivi ), tuttavia , riesce difficile spiegare al relativo titolare che tale iniziativa , qualora coinvolga un bene comune ( segnatamente , il muro perimetrale ) ed il collegamento interessi porzioni site in distinti condominii , sia possibile solo a determinate condizioni .

In quest ’ ordine di concetti , si inquadra una fattispecie decisa , di recente , dalla Corte di Cassazione ( sent . n . 32437 dell ’ 11 dicembre 2019 ), che ha registrato come contendenti un noto hotel di Venezia ed il condominio di un fabbricato sito nell ’ isola della Giudecca .
La causa prendeva le mosse dalla domanda proposta dalla società che gestiva tale hotel , la quale risultava proprietaria sia di alcune unità immobiliari ricomprese nel condominio convenuto , sia di un complesso immobiliare , del pari ubicato nell ’ isola della Giudecca , destinato a centro congressi , e strutturato in tre capannoni , di cui uno adiacente al suddetto condominio .
L ’ attrice esponeva che il complesso immobiliare , pur avendo un accesso diretto alla via pubblica , non disponeva di accessi idonei a fungere da uscite di sicurezza , sicché , essendo “ tecnicamente intercluso ”, necessitava di un piccolo passaggio sul lato a confine con il condominio ; a tale scopo , la stessa attrice aveva provveduto a collegare l ’ unità immobiliare di sua spettanza , posta all ’ interno del condominio , ad una piccola calle di sua proprietà , connessa al lato posteriore del centro commerciale , sicché chiedeva costituirsi la servitù coattiva di passaggio in favore del complesso immobiliare ed a carico del corpo di fabbrica ricompreso nel condominio convenuto .
Si costituiva quest ’ ultimo , instando per il rigetto dell ’ avversa domanda e , in via riconvenzionale , chiedendo di accertare che la società attrice aveva illegittimamente posizionato l ’ accesso a beneficio del complesso immobiliare e di condannare la medesima al ripristino dello status quo ante .
Il Tribunale , acclarata l ’ insussistenza di qualsivoglia servitù a carico del corpo di fabbrica del condominio convenuto ed a favore del complesso immobiliare , ordinava alla società , in particolare , di eliminare il foro aperto nel muro perimetrale del condominio a confine con il complesso immobiliare , rigettando la domanda di costituzione di servitù coattiva della servitù .
Proponeva appello la soccombente , ma la Corte territoriale , nel rigettarlo , rilevava non si era acquisito riscontro della sussistenza dei presupposti per la costituzione di servitù di passaggio ai sensi dell ’ art . 1052 , comma 2 , c . c .: nello specifico , si evidenziava che non era stata acquisita la prova dell ’ impossibilità di adattare gli accessi esistenti alle necessità prefigurate dall ’ appellante e , più in generale , la prova dell ’ impossibilità per l ’ hotel di procurarsi un passaggio sulla pubblica via senza eccessivo dispendio o disagio .
Inoltre , lo stesso giudice distrettuale statuiva che la società aveva del tutto illegittimamente creato attraverso il muro perimetrale del condominio un collegamento tra tale ultimo corpo di fabbrica ed il complesso im-
24 | la PROPRIETÀ edilizia Settembre / Ottobre 2021