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Massimario di

GIURISPRUDENZA

A cura dell ' avv . GIUSEPPE BARDANZELLU
Obbligo di corresponsione delle spese condominiali da parte del singolo condomino ed obbligazione di pagamento del Condominio nei confronti del terzo creditore : differenze e conseguenze
Con l ’ ordinanza n . 10371 del 20 aprile 2021 , la Corte di Cassazione affronta un tema particolarmente delicato che può verificare sovente nel corso della vita condominiale e cioè se il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante nelle mani del creditore del Condominio sia idoneo o meno ad estinguere il debito pro quota dello stesso relativo ai contributi dovuti ex art . 1123 c . c .
Nel caso che ci riguarda , la Corte d ’ Appello di Trento , confermando quanto statuito in primo grado dal Tribunale sul punto , considerato che il pagamento alla impresa esecutrice di lavori era stato effettuato ( anche per evidenti ragioni fiscali ) dal Condominio e non dai singoli condomini pro-quota , aveva rigettato la domanda dei condomini attori volta a dimostrare che il pagamento effettuato da alcuni di essi – soggetti terzi rispetto al Condominio - avesse estinto l ’ obbligazione ai sensi dell ’ art . 1180 c . c . e si era spinta ad affermare come , nel caso di specie , sussistesse la legittimazione del Condominio a surrogarsi ex art . 1203 , n . 3 , c . c . nel diritto di credito della ditta nei confronti dei singoli condomini , potendo l ’ ente esigere il pagamento dell ’ importo pro-quota dai morosi .
Il ricorso proposto , insistendo sulla medesima argomentazione , è stato dichiarato manifestamente infondato dalla Suprema Corte , perché di fatto incentrato su un presupposto giuridico errato ; la Corte , però , ha corretto la motivazione della sentenza impugnata , nella parte in cui aveva ritenuto sussistente la legittimazione del Condominio a rivalersi ex art . 1203 c . c . sui condomini inadempienti
nel pagamento della loro quota .
A monte del complesso ragionamento , la Corte ha , in primo luogo , ravvisato l ’ oggettiva diversità del fondamento dell ’ obbligazione dei condomini ricorrenti di contribuire alle spese condominiali derivanti dalla delibera presa dall ’ assemblea con l ’ obbligazione che , invece , lega il Condominio all ’ impresa esecutrice dei lavori , terza creditrice . Il credito che essa , in forza di contratto concluso dall ’ amministratore nell ’ ambito delle sue attribuzioni , può far valere anche direttamente nei confronti del singolo condomino in proporzione della rispettiva quota millesimale ( ex multis Cass . Sez . Unite 9148 / 08 ), è cosa giuridicamente diversa dal credito per la riscossione dei contributi condominiali che può far valere l ’ amministratore . Il primo credito ha , invero , natura di prestazione sinallagmatica e trova causa nel rapporto contrattuale col terzo approvato dall ’ assemblea , il secondo , per contro , seppur economicamente coincidente , oltre che scaturente da quella stessa delibera , trova causa nella disciplina condominiale e cioè nelle norme di cui agli artt . 1118 e 1123 c . c . che regolamentano il regime di contribuzione alle spese comuni .
In sostanza , l ’ obbligo del singolo partecipante di pagare al Condominio le spese dovute e le vicende debitorie del Condominio stesso verso i suoi appaltatori rimangono del tutto indipendenti , tanto è vero che il condomino non può ritardare il pagamento delle rate in attesa dell ’ evolversi delle relazioni contrattuali tra il Condominio ed il suo creditore , né può utilmente opporre che il pagamento sia stato da lui effettuato direttamente al terzo , in quanto ciò , come detto , altererebbe la gestione complessiva del Condominio : il singolo , pertanto , deve pagare sempre e comunque all ’ amministra-
22 | la PROPRIETÀ edilizia Settembre / Ottobre 2021