ARPE-11-12-2021-V8-web | Page 23

il consenso del locatore , pattuiscono l ’ obbligo di quest ’ ultimo di rimborsargli le spese occorrenti per le corrispondenti opere , il relativo debito non muta la natura che gli attribuisce la legge , dovendosi calcolare in base all ’ integrale valore di esse , così modificandosi soltanto il criterio legale della minor somma tra lo speso e il migliorato ( v . Cass . 23 maggio 1997 , n . 4608 , in Rass . loc . e cond ., 1997 , 286 ).
Sia pure in tema di locazione ad uso diverso da quello abitativo , si è avvertito che la previsione pattizia , con cui si pone a carico del conduttore , quali obbligazioni entrambi principali ed avvinte da nesso sinallagmatico , il pagamento del canone e l ’ esecuzione di talune opere di miglioramento e di addizione dell ’ immobile locato , non altera di per sé l ’ equilibrio contrattuale - in modo da configurare un ’ elusione dell ’ art . 79 della legge n . 392 / 1978 - laddove l ’ obbligazione di pagamento , nel rispetto dell ’ art . 32 della citata legge , sia determinata tenuto conto dell ’ altra prestazione , giacché , da un lato , ai sensi della medesima legge sul c . d . equo canone , la determinazione del canone è libera e , dall ’ altro , le disposizioni di cui agli artt . 1592 e 1593 c . c ., in quanto non imperative , sono derogabili dalle pattuizioni contrattuali , non costituendo , altresì , l ’ art . 1587 c . c . un ostacolo all ’ autonomia contrattuale nell ’ inserimento di altre obbligazioni di natura “ principale ” nell ’ unico contratto di locazione ( v . Cass . 31 maggio 2010 , n . 13245 , in Foro it ., Rep . 2010 , voce Locazione , n . 210 : nella specie , si è confermata la sentenza di merito , che aveva dichiarato risolto un contratto di locazione di un immobile , da adibire a camping , per inadempimento del conduttore all ’ obbligo di realizzare determinate opere di miglioramento dello stesso immobile , reputando siffatta obbligazione di carattere principale , unitamente a quella di pagamento del canone di locazione ).
Preme , tuttavia , sottolineare che - ad avviso di Cass . 9 maggio 2007 , n . 10623 , in Foro it ., Rep . 2007 , voce Azienda , n . 23 - la disciplina dettata dagli art . 1592 e 1593 c . c ., in tema di miglioramenti ed addizioni all ’ immobile apportate dal conduttore , non trova applicazione nell ’ affitto di azienda , per il quale non è previsto uno ius tollendi in capo all ’ affittuario al termine del rapporto : infatti , dal combinato disposto degli art . 2561 , comma 3 , e 2562 c . c ., emerge che la differenza tra le consistenze di inventario all ’ inizio ed al termine dell ’ affitto è regolata in danaro , sulla base dei valori correnti al termine dell ’ affitto , sia essa derivata da mutamenti quantitativi o soltanto qualitativi delle componenti aziendali ( tra i contributi sull ’ argomento , v . Chiesi , Codice commentato delle locazioni , Milano , 2020 , sub art . 1592 c . c ., § 1 ).
A . C .
Novembre / Dicembre 2021 la PROPRIETÀ edilizia | 23