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di Teresa Pane
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Amministratore
LA RIFORMA DEL CONDOMINIO
LE NOVITÀ
ARTICOLO PER ARTICOLO
ARTT. 16 - 18
(...continua)
Continua il nostro viaggio attraverso la Riforma del Condominio introdotta dalla legge . Per i lettori interessati agli articoli precedenti essi sono disponibili sul nostro sito www.puntocasaitalia.com alla sezione
“Leggi i nostri articoli”.
ARTICOLO 16:
ARTICOLO 17:
Regolamento di Condominio e norme per gli animali domestici.
L’articolo16 è norma di coordinamento
del terzo comma dell’articolo 1138 del
Codice civile (sull’approvazione del regolamento di condominio) con le nuove
disposizioni dell’articolo 1130 (sulle attribuzioni dell’amministratore).
Sulla base di quanto previsto dall’articolo
1130, comma1, si prevede l’allegazione
del regolamento di condominio nel registro dei verbali delle assemblee tenuto
dall’amministratore (attualmente, invece
deve direttamente essere trascritto nel
registro dove sono annotate nomina e
revoca dell’amministratore,da
depositare presso l’associazione professionale dei proprietari di fabbricati).
Con modifica approvata dalla Camera, e
stata introdotta una nuova disposizione
che vieta l’introduzione di norme nel
regolamento che proibisca di detenere
animali domestici.
La Corte di cassazione, Sezione II, sentenza 3705del 15 febbraio 2011, confermando precedente orientamento (in
particolare, sentenza 12028 del 1993),
ha stabilito che il divieto di tenere negli
appartamenti i comuni animali domestici
non può essere contenuto negli ordinari
regolamenti condominiali, non potendo
detti regolamenti importare limitazioni
delle facoltà comprese nel
diritto di proprietà dei condomini sulle
porzioni del fabbricato appartenenti ad
essi individualmente in esclusiva.
Indicazione del Condominio nella
Nota di Trascrizione.
L’articolo 17 reca novella all’articolo
2659, primo comma. Si stabilisce - per
la nota di trascrizione - che chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve
presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo,
una nota in doppio originale, nella quale
devono essere indicati, per i condominii,
anche l’eventuale loro dominazione, ubicazione e codice fiscale.
ARTICOLO 18:
Riscossione Quote e Decreti Ingiuntivi di pagamento.
L’articolo 18 interviene sull’articolo 63
delle Disposizioni di Attuazione, in tema
di riscossione dei contributi dai singoli
condomini.
Si ricorda che in base all’articolo 1123
del Codice civile (Ripartizione delle spese)
-non modificato dalla proposta di legge
- le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni
dell’edificio, per la prestazione dei servizi
nell’interesse comune e per le innovazioni
deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,
salvo diversa convenzione.
La nuova norma :
specifica che per la riscossione
delle somme dovute, l’amministratore può attivare la procedura d’ingiunzione senza dover richiedere una
preventiva autorizzazione all’assemblea;
obbliga l’amministratore a comunicare ai creditori non soddisfatti i
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dati dei condomini morosi affinchè questi
possano agire in prima battuta nei loro
confronti (rivolgendosi solo in un secondo
momento ai condomini in regola con i
pagamenti).
In base alle disposizioni vigenti, infatti, la
natura delle obbligazioni dei condomini
verso i terzi è oggetto di ampio dibattito
in dottrina e in giurisprudenza.
La giurisprudenza ha ritenuto, nella maggior parte dei casi, che i singoli condomini, in base all’articolo 1294 citato, sono
solidalmente responsabili nei confronti dei
terzi, salvo il diritto di chi ha pagato di
esercitare verso i condomini condebitori
il diritto di regresso e di dividere il debito
nei rapporti interni.
La nuova legge dà una limitata proiezione esterna alla ripartizione proquota delle
spese, affermando che i creditori del condominio devono escutere in prima battuta
i condomini morosi, ma non elimina comunque il principio di solidarietà, consentendo laddove l’azione sia infruttuosa,la
possibilità di rivolgersi anche ai condomini
in regola con i pagamenti.
stabilisce che l’amministratore
può sospendere il condomino
moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato se
la mora si protrae per 6 mesi. Rispetto al
testovigente viene meno la necessità di
una previa autorizzazione a tal fine nel
regolamento di condominio.
conserva l’attuale previsione per
effetto della quale chi subentra
nei diritti di un condomino è obbligato
solidalmente con questo al pagamento dei
contributi dovuti relativi all’anno in corso
e a quello precedente.