100% Fitness Mag - Anno VII Gennaio 2013 | Page 56

56 di Teresa Pane 100% FITNESS MAGAZINE Amministratore LA RIFORMA DEL CONDOMINIO: CENNI GENERALI V ia libera del Senato alla riforma del Condominio. La commissione Giustizia ha approvato in sede deliberante la legge che cambia le regole per la gestione della vita condominiale. Una riforma storica di una disciplina che risale al 1942 e che tocca direttamente la vita quotidiana di molti milioni di famiglie italiane. Si rende più agevole la formazione delle maggioranze assembleari, più stringenti e trasparenti gli obblighi degli amministratori, più moderna e attuale la disciplina delle parti comuni e, in generale, della vita in condominio. LE NOVITÀ PIÙ RILEVANTI In sintesi, le norme, che vanno a cambiare radicalmente gli articoli dal 1117 al 1138 del Codice civile e le relative disposizioni di attuazione, prevedono: – nuove responsabilità per l’amministratore, che non potrà più ricevere più deleghe; – una contabilità trasparente; – la possibilità di distaccarsi dal riscaldamento centrale; – l’obbligo per i creditori di rivolgersi prima a chi è in ritardo con le rate e solo dopo agli altri condomini; – la sanzione da 200 a 800 euro per chi viola il regolamento; – lo stop, nei regolamenti “assembleari”, ai divieti di tenere animali domestici (mentre sarà molto difficile considerare nullo il divieto nei regolamenti “contrattuali”); – il sito web su richiesta dell’assemblea; – una maggiore facilità nel cambiare le tabelle millesimali. Ci sono anche nuove regole per la mediazione ma, a causa della bocciatura della Corte costituzionale, di fatto resteranno senza effetto. Tutto sommato, si tratta di una mezza rivoluzione,anche se la norma inizialmente approvata dal Senato prevedeva cambiamenti decisamente più radicali. A cominciare dalla cessione delle parti comuni, che, previa la nuova figura della «sostituzione», avrebbe potuto essere realizzata con maggioranze speciali. ASSEMBLEE E DELIBERE La riforma interviene anche sui quorum per la costituzione dell’assemblea e l’approvazione delle delibere, sovente abbassando le maggioranze richieste. In prima convocazione, l’assemblea sarà valida coi 2/3 dei millesimi e la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre sino a oggi i due terzi erano chiesti anche in relazione al numero dei condomini. Invariato il quorum deliberativo: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Per la seconda convocazione viene istituito il quorum costitutivo di 1/3 (prima non c’era), tanto per il numero dei condomini che per i millesimi. Abbassate leggermente le maggioranze per la validità della delibera: 1/3 dei millesimi e la “sola” maggioranza degli intervenuti, mentre sin qui il quorum di 1/3 era richiesto sia per i millesimi che per le teste. L’esperienza dirà come le modifiche potranno ispirare i comportamenti. Di certo i quorum per la costituzione dell’assemblea di seconda convocazione potranno indurre taluno a tentare di far mancare il numero legale sin dall’inizio. E l’eliminazione di un’aliquota minima di condòmini favorevoli per la validità delle delibere corrisponde a quanto già accadeva nelle assemblee, nelle quali incautamente si finiva per contare solo i millesimi. In sostanza, le disposizioni “ordinarie” sono state accolte abbastanza favorevolmente, sia pure con la riserva di verificare in concreto i nuovi comportamenti dei protagonisti. Alquanto più perplesse sono le opinioni suscitate dalle nuove maggioranze “speciali”, troppe e troppo frazionate e diffuse in eccessivo numero di disposizioni. In futuro servirà davvero un prontuario per il presidente dell’as- semblea. Con la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà dei millesimi, potranno essere approvate le deliberazioni su: nomina e revoca dell’amministratore; liti attive e passive su materie che esorbitino dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo; approvazione o modifica del regolamento di cui all’articolo 1138 del Codice civile; ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità; opere e interventi per migliorare sicurezza e salubrità di edifici e impianti, che comportino opere di riparazioni straordinarie di