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di Teresa Pane
100% FITNESS MAGAZINE
Amministratore
MA CONVIENE FARE
L
’AMMINISTRATORE
DI CONDOMINIO?
PARTE PRIMA. LA PREMESSA.
D
opo una più che necessaria
pausa estiva eccoci di nuovo pronti a fornire a tutti
i nostri lettori elementi di
studio e di informazione sulla controversa materia condominiale. Proprio
per questo abbiamo deciso di ripartire
dalla figura dell’Amministratore,
tanto chiacchierata e controversa ma
essenziale quando non addirittura obbligatori per legge laddove i condomini siano più di quattro.
A partire da questo numero esamineremo uno ad uno gli obblighi imposti
dalla legge a tale soggetto e le relative
responsabilità che da quegli obblighi
discendono con l’intento sia di offrire
ai condomini/lettori validi strumenti
di controllo ma anche di mostrare le
difficoltà e l’enorme carico di lavoro
e responsabilità che gravano su tale
professionista la cui scelta dunque,
più che dal prezzo dell’onorario dovrebbe basarsi su comprovata capacità e curriculum professionale. Ma
andiamo con ordine e cominciamo
dalla
PREMESSA:
Secondo la giurisprudenza consolidata, l’amministratore raffigura un
ufficio di diritto privato assimilabile
al mandato con rappresentanza:
con la conseguente applicazione, nei
rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle relative
disposizioni (Cass. 12 febbraio 1997,
n. 1286; Cass. 14 dicembre 1993,
n. 12304; Cass. n. 9148/2088 cit.).
La veste di mandante è assunta quindi dall’intero condominio. La rappresentanza ha natura convenzionale e
contrattuale, trovando fondamento
sul consenso espresso dall’assemblea,
che conferisce il mandato all’amministratore. I poteri a esso attribuiti sono
stabiliti dalla legge, anche se i condomini riuniti in assemblea hanno
la facoltà di ampliarli. La minoranza
contraria alla nomina dell’amministratore rimane comunque vincolata
alla decisione presa dalla maggioranza ed è ugualmente rappresentata dal
soggetto da lei non votato.
L’amministratore, in qualità di legale
rappresentante del condominio, si
impegna a gestire e tutelare i diritti
a esso correlati e, per la sua qualità
di mandatario, è tenuto a eseguire
gli obblighi contrattualmente assunti
con la “diligenza del buon padre di
famiglia” (art. 1710 c.c.). In base
all’obbligo di diligenza, “l’amministratore deve adempiere ai propri doveri con precisione, scrupolo e oculatezza” (De Renzis, Ferrari, Nicoletti,
Redivo, “Trattato sul condominio”,
Padova, 607), criteri che di volta in
volta dovranno essere accertati in
base al caso concreto. La “diligenza”
richiesta è quella “che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media
avvedutezza e accortezza, memore
dei propri impegni cosciente delle
relative responsabilità. È sulla scorta
di tale criterio, di generale applicazione in tema di adempimento delle
obbligazioni (art.1776 c.c.) che deve
valutarsi la condotta del mandatario,
onde stabilire se egli sia venuto meno
alle sue obbligazioni nei confronti del
mandante” (Cass., ord. 23 dicembre
2003, n. 19778, Sez. III).
Se non compie esattamente la prestazione dovuta, è tenuto al risarcimento del danno in base ai principi
sulla responsabilità contrattuale, che
derivano dall’art. 1218 c.c. (responsabilità del debitore).
Gli obblighi che l’amministratore
è tenuto ad adempiere sono quelli imposti dagli artt. 1129, 1130,
1131, 1135 c.c., oltre a quelli previsti dalla normativa speciale. Le richiamate disposizioni, “nel disciplinare
i poteri dell’amministratore e le sue
capacità giuridiche di rappresentanza del condominio, regolano anche
a contrariis le responsabilità che gli
derivano per l’inosservanza degli
oneri e degli obblighi che allo stesso
incombono” .
Il compito dell’amministratore, stante l’applicazione dei principi relativi
al mandato, non si limita all’adempimento di quanto espressamente previsto per legge ma si estende anche
agli atti preparatori e strumentali,
nonché a quelli ulteriori, che si
riconnettono all’attività prevista
dalla legge (Cass. 25 febbraio 2000,
n. 2149; Cass. 15 giugno 1999, n.
5932). Il limite fondamentale
che incontra nella sua gestione è
quello che le parti e i servizi siano comuni, salvo il conferimento
di un ulteriore mandato espresso
dai singoli condomini.
In particolare, l’art. 1129 c.c. disciplina la nomina dell’amministratore
e la durata dell’incarico, stabilita in
un anno. Si tenga, tuttavia, presente
che, in base all’istituto della prorogatio, l’amministratore, anche se scaduto, dimissionario o non rinnovato
nell’incarico, continua a svolgere ad
interim le sue funzioni (a meno che
sia stato revocato per giusta causa),
finché l’assemblea o l’autorità giudiziaria non ne nomini un altro al
suo posto; ciò al fine di assicurare la
continuità della funzione svolta . La
stessa norma prevede, inoltre, la possibilità di revoca dell’amministratore,
in ogni tempo, da parte dell’assemblea, e da parte dell’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino,
se per due anni non ha reso il conto