68
100% FITNESS MAGAZINE
di Teresa Pane
Amministratore
DIMMI DOVE SCARICHI
E TI DIRO’…. CHI PAGA!
DOMANDA:
Nel condominio ove posseggo un appartamento, alcuni mesi or sono si è guastata la colonna di scarico
dei bagni che serve i cinque appartamenti dell’ala sud del fabbricato, con connessi ingenti danni ad uno
degli appartamenti in colonna. Purtroppo il condominio non è assicurato.
Chi dovrà pagare le spese di sistemazione della colonna ed i danni? Dovrò pagare anch’io che non ho
l’appartamento servito dalla colonna accidentata?
O
ccorre anzitutto premettere che, l’impianto
di scarico fognario è un bene condominiale ai
sensi dell’articolo 1117 c.c., 3° comma, fino
al punto di diramazione nelle singole proprietà
esclusive. Per chiarezza concettuale distinguiamo tra scarichi verticali e scarichi orizzontali.
SCARICHI VERTICALI
Le colonne di scarico verticale rappresentano, generalmente, autonome porzioni dell’impianto fognario condominiale, strutturalmente a servizio solo di alcune unità
immobiliari, tali da ritenersi così in “Condominio parziale” dei soli utilizzatori.
Al riguardo infatti, la giurisprudenza, concordemente, ritiene configurarsi, ex lege, la fattispecie
del c.d. “Condominio parziale”, ogni qual volta un
bene risulti per obbiettive caratteristiche funzionali e materiali al servizio e godimento di una parte
soltanto dell’edificio in Condominio, venendo di
conseguenza meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene, che sarà, pertanto, oggetto di
un autonomo diritto di comproprietà dei soli condomini utilizzatori (ved. Cassazione Civile N° 8136
del 28 aprile 2004).
L’ultimo comma dell’articolo 1123 c.c.,poi stabilisce che qualora un edificio abbia impianti destinati
a servire una parte soltanto del medesimo, le spese
relative alla loro manutenzione sono a carico del
gruppo dei condomini che ne trae utilità. E sul punto infatti, la giurisprudenza ha in più occasioni affermato che, gli interventi di riparazione alla colonna
fecale destinata a servire solo alcuni appartamenti
in Condominio, ed i relativi danni, devono essere
ripartiti tra quest’ultimi, con esclusione dei condomini che non utilizzano la colonna (vedi in tal senso: Tribunale di Napoli 27 giugno 1992, sez. III, N°
8205). Di conseguenza, sarà impugnabile la delibera assembleare che ripartisca tra tutti i condomini
le spese riguardanti la tubazione condominiale di
scarico, comune solo ad un gruppo di condomini
ad essa allacciati, in quanto in palese violazione del
criterio di cui al terzo comma dell’articolo 1123 c.c.
(conformemente: Tribunale di Milano del 30 ottobre 1966).
Quanto al criterio di riparto di dette spese per la
conservazione di fognature, canali di scarico e si-
mili, esse sono assoggettate alla suddivisione in misura proporzionale alle singole proprietà esclusive
ai sensi della prima parte dell’art.1123 c.c., e non
rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di
destinazione al servizio dei condomini in misura
diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e
non di altri: non è legittima una suddivisione delle
spese che tenga conto dell’uso di ciascun condomino ( T. Firenze , 7.6.2005; Cass. 1435/1966).
SCARICHI ORIZZONTALI
In dottrina si è osservato che duplice è il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione e la riparazione
degli impianti di scarichi e le fognature; occorre infatti
distinguere se gli interventi riguardino i tratti orizzontali
degli impianti stessi ( rappresentati dalla parte delle condotte che collegano le colonne montanti con le fognature
pubbliche), oppure i tratti verticali ( o colonne montanti).
Nel primo caso le spese vanno ripartite tra tutti i condomini in proporzione della quota di proprietà,
in forza dell’art. 1123 1° comma c.c.; nel secondo
caso, invece, come abbiamo sopraesposto, concorrono alle spese solo coloro che utilizzano la colonna montante, ossia coloro le cui proprietà scaricano
nella colonna stessa ( Terzago, Il Condominio, Milano, 2003).
Infine , anche le spese per la costruzione di nuovi canali di scarico e di nuova fognatura, necessari per sostituire il preesistente sistema di scarico, a pozzi perdenti,
con altro collegato direttamente alla fogna comunale,
dunque scarichi orizzontali, vanno ripartite tra i condomini, non in proporzione all’uso che ciascuno di essi può
farne, secondo la previsione di cui all’art. 1123, comma
2, c.c., bensì in misura proporzionale ai valori di proprietà
individuale espressi in millesimi, a norma del comma 1
dello stesso articolo, purché i relativi condotti costituiscano un impianto unico non suscettibile di frazionamenti,
quali parti integranti del medesimo condotto principale
nel quale confluiscono senza del quale non potrebbero
funzionare. (Cass. civ., 12 ottobre 1979, n. 533).
Da quanto esposto , è chiaro che la nostra lettrice sia
esclusa dalla partecipazione alle spese di ripristino della
colonna di scarico verticale che non utilizza, spese che,
in mancanza di polizza assicurativa, dovranno essere sostenute dai condomini che la utilizzano secondo la tabella generale dei millesimi di proprietà riparametrata. Alla prossima!