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di Teresa Pane
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Amministratore
Tabelle millesimali:
LA “RIVOLUZIONE”
DEL 2010.
Domanda: Sono proprietario di un locale al piano terreno di un fabbricato inizialmente adibito
a negozio commerciale. Da qualche anno il locale non viene più utilizzato come negozio ma,
cambiatane la destinazione, come box. Dal momento che ho avuto modo di apprendere che i
coefficienti di calcolo per un box sono inferiori a quelli dei negozi, posso richiedere la modifica della
tabella millesimale? Con quale maggioranza viene adottata? Preciso che altri cinque condomini sono
nella mia stessa situazione: i loro negozi ora sono boxes. ( Filippo- Napoli)
L
a sentenza n. 18477, resa
il 9 agosto 2010 dalle Sezioni Unite della Suprema
Corte di Cassazione, è di
quelle destinate a lasciare il segno.
Il dettato della Corte, contrario
all’indirizzo giurisprudenziale dominante, ma conforme a quello minoritario più recente, è il seguente: “le
tabelle millesimali non devono
essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1138
c.c., comma 2,”
Il motivo del contrasto risiedeva
proprio nelle maggioranze necessarie per l’approvazione delle tabelle
millesimali.
Per l’orientamento maggioritario, i
c.d. millesimi rappresentavano l’espressione di una volontà negoziale
dei condomini, in quanto si accertava il valore millesimali delle loro
unità immobiliari. Ne conseguiva
che per la loro approvazione si rendeva necessario il consensi di tutti i
comproprietari.
A dire di questo filone, quindi, l’assemblea non era competente a deliberare le tabelle cosicché la riunione
dei condomini rappresentava solo
un’opportunità per la loro approvazione ma non anche il luogo necessariamente deputato a ciò. Tanto che
per alcuni giudici, l’approvazione
delle tabelle poteva essere sottoscritta anche fuori dall’Assemblea Con-
dominiale.
Per le Sezioni Unite questa impostazione è errata e la motivazione
va rintracciata nello stesso dettato
legislativo contenuto del codice
civile che, in contrasto con l’orientamento maggioritario, portano a
concludere per la legittimità dell’approvazione a maggioranza.
In sintesi questa la concatenazione
del ragionamento espresso dalla
Cassazione:
le tabelle esprimono un rapporto di valore tra unità immobiliari e parti comuni, a loro
preesistente, ai soli fini della ripar-
a)
tizione delle spese e del corretto
svolgimento dell’assemblea (art. 68
disp. att. c.c.); la Corte sostiene infatti nella citata sentenza che “ (…)
In definitiva, la deliberazione che
approva le tabelle millesimali non
si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino,
che è nella legge prevista, ma solo
come parametro di quantificazione
dell’obbligo, determinato in base ad
un valutazione tecnica.” La tabella
millesimale serve solo ad esprimere
in precisi termini aritmetici un già
preesistente rapporto di valore tra i
diritti dei vari condomini, senza in-