100% Fitness Mag - Anno VI Febbraio 2012

64 100% FITNESS MAGAZINE non viene rispettato, vuoi per il protrarsi di possibili trattative tra le parti che magari il costruttore stesso appositamente coltiva senza poi concluderle, vuoi perché dar subito corso a un contenzioso giudiziario può infastidire oppure, molto più semplicemente, perché non si è al corrente, ma il costruttore lo sa bene, che in questo caso il proprio diritto si prescrive in un anno.E’ quindi di estrema importanza controllare con attenzione che non decorra inutilmente un anno dal momento in cui si sia provveduto a inviare la denuncia in quanto da tale momento scatta il conto alla rovescia per decidere se procedere o meno giudizialmente nei confronti del costruttore. La Cassazione (sentenza n. 1655/1986) ha chiarito che il momento della “scoperta del vizio” non coincide con quello in cui il committente si accorge che esiste una qualsiasi anomalia, ma quello in cui ragionevolmente si consolida la certezza che il vizio o difetto è causato da una responsabilità dell’appaltatore nell’esecuzione dell’opera. In successive sentenze, ha affermato che la consapevolezza decorre nel momento in cui una perizia di un tecnico dà forti indizi sulla responsabilità dell’appaltatore. Ma cosa si intende per gravi difetti, per i quali vale la garanzia decennale? La giurisprudenza ha dato diverse definizioni. Per esempio quelli causati da metodi non idonei o nel compimento dell’opera non a regola d’arte (Cassazione n. 1948/1989), o i vizi che pregiudicano la funzione dell’immobile e ne limitano notevolmente il godimento o impediscono la funzione a cui l’opera è destinata (Cassazione, n. 3301/1996, n. 1256/1995, n. 1081/1995, n. 13112/1992). Andando su situazioni concrete, è stato giudicato grave difetto il fatto che un tetto o un terrazzo siano stati malamente impermeabilizzati e abbiano provocato infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sotto- stante (Cassazione n. 1312/1992 e n. 2431/1986). TRA I RIMEDI, LA RIPARAZIONE O LO SCONTO Il condomino, una volta accertata la presenza di vizi sull’edificio, ha diverse alternative per porre rimedio alla situazione. LA RIPARAZIONE: In primo luogo può chiedere la condanna del costruttore all’esecuzione diretta delle opere necessarie per l’eliminazione dei difetti oppure al pagamento della somma di denaro corrispondente al costo delle opere stesse eseguite da altra impresa. In modo analogo può naturalmente agire il singolo proprietario per quanto accertato nella sua unità immobiliare. IL RISARCIMENTO: Il danno deve anche ricomprendere l’eventuale svalutazione dell’immobili riparato, nonché il pregiudizio subito dal singolo o da tutti i condomini per non avere potuto pacificamente godere del bene in conseguenza dei gravi vizi presentatisi nelle parti comuni dello stabile o nella porzione immobiliare di proprietà del condominio. SCONTO O FINE CONTRATTO: Il tutto può anche tradursi in una domanda di riduzione del prezzo della compravendita in conseguenza del minor valore che ha l’immobile in conseguenza del vizio riscontrato. Sotto tale ultimo profilo va evidenziato che simile richiesta non è per nulla incompatibile con quella di risoluzione del contratto di compravendita semmai promossa dal condomino acquirente, sempre naturalmente nel rispetto dei termini e nei modi previsti dalla legge. Se è infatti pacifico che, una volta richiesta la risoluzione del contratto non è data poi possibilità di pretenderne l’adempimento da parte del costruttore, nulla vieta invece la contestuale proposizione al giudice, in via subordinata, della domanda di riduzione del prezzo della compravendita, sulla base dell’entità dei vizi riscontrati sull’immobile. Il vero problema, però, nasce quando il costruttore scompare prima dei dieci anni perché cessa l’attività appena dopo aver ultimato l’edificio oppure fallisce. LA POLIZZA: Un valido rimedio è stato previsto dal legislatore per gli immobili costruiti dopo il 2005 nel senso che in tale caso il costruttore è obbligato a rilasciare una polizza assicurativa a copertura di tutti i vizi che possono verificarsi sulle parti comuni dell’edificio o nelle singole unità immobiliari nei dieci anni successivi alla vendita. L’obbligo c’è, ma l’importante è che il l’acquirente futuro condomino dell’immobile lo faccia rispettare. E non sempre ciò avviene. Le responsabilità previste sull’appalto sono state estese, in numerose sentenze della Cassazioni [

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