100% Fitness Mag - Anno V Settembre 2011 | Page 66

66 100% FITNESS MAGAZINE L’inquilino non deve pagare… all’amministratore! DOMANDA: Sono proprietario di un appartamento in Condominio dove ho un inquilino da oltre 10 anni. Il nuovo Amministratore mi ha inviato una raccomandata con la quale esige da me le quote condominiali che il mio inquilino non paga da oltre un anno. E’ legittimo questo comportamento? Non dovrebbe intimare direttamente a lui il pagamento? C ominciamo subito col dire che il condominio e’ estraneo al rapporto contrattuale tra il proprietario della singola unita’ immobiliare ed il suo inquilino. Da questa affermazione discende quella per la quale dal momento che l’Amministratore altro non è che il legale rappresentante del Condominio, cioè di tutti i Condomini, egli è estraneo al rapporto contrattuale esistente tra il singolo condomino ed il proprio conduttore. Da ciò discende che: L’Amministratore può richiedere il pagamento degli oneri condominiali esclusivamente al proprietario, il quale poi, potrà rivalersi sul suo inquilino per la parte a lui spettante in base alla legge oppure, ove siano previsti patti in deroga, in base al contratto di locazione. Le proteste dell’inquilino dovranno essere inoltrate dunque direttamente al proprietario e non all’Amministratore, il quale non è tenuto a fornire spiegazioni sulle modalità di redazione del Consuntivo e del Preventivo spese se non al proprietario, il quale però ha l’obbligo giuridico di fornire al proprio inquilino tutti i chiarimenti e mostrargli i documenti giustificativi in ordine alle spese che quest’ultimo dovrà sostenere . Contro l’inquilino moroso l’ Amministratore non ha alcun potere di escus- sione. Il decreto ingiuntivo di pagamento verrà inoltrato direttamente al proprietario che in seconda battuta e con azione giudiziale diretta si rivarrà sul proprio inquilino. E’ appena il caso di sottolineare che il mancato pagamento al proprietario degli oneri condominiali da parte dell’inquilino costituisce causa di risoluzione anticipata del contratto di locazione. Va da sé a questo punto fare alcune osservazioni circa le diffuse erronee prassi che si riscontrano all’interno dei Condomini. Troppo spesso innanzitutto i proprietari locatori si disinteressano completamente della vita condominiale invitando l’Amministratore a “vedersela con l’inquilino” per le spese ordinarie. Tale atteggiamento, oltreché contrario alla legge, anche se troppo spesso avallato da amministratori che non vogliono “INIMICARSI” il proprietario, oltreché generare confusione e un superlavoro non retribuito per l’Amministratore, è controproducente innanzitutto per il proprietario stesso: infatti, in presenza di inquilini morosi nel pagamento degli oneri condominali, anche l’amministratore più deferente comincerà a mandare solleciti, raccomandate e simili al proprietario e non all’inquilino fino al decreto ingiuntivo. Ed ecco allora proprietari in rivolta che protestano e attaccano l’Amministratore prima ossequioso e ubbidiente ora nemico che non li ha informati in tempo del ritardo dell’inquilino nel pagamento. La soluzione? Applicare la legge. • L’Amministratore deve relazionarsi con l’inquilino unicamente in ordine al rispetto del regolamento di condominio e della diretta convocazione all’Assemblea condominiale quando siano in discussione argomenti relativi all’impianto di condizionamento e riscaldamento. • Gli oneri condominiali ordinari e straordinari devono essere richiesti direttamente al proprietario che si rivarrà poi sul suo inquilino per il rimborso della parte a lui spettante per legge o per contratto. • Il riparto spese in base alla legge od al contratto specifico tra le parti è una attività di consulenza che non rientra nelle normali attribuzioni ordinarie a cui è tenuto l’Amministratore. Il costo della eventuale di Teresa Pane Amministratore redazione del riparto spese tra locatore e conduttore viene di solito sostenuta dal singolo proprietario che ne abbia la necessità ai fini del rimborso da parte dell’inquilino. Un consiglio per tutti: Un Amministratore troppo accondiscendente spesso non procura reale vantaggio ai propri condòmini. Il rispetto della legge e dei regolamenti in materia assicura legittimità degli atti, imparzialità, un più pacifico svolgimento dei rapporti condominiali, una minore confusione di ruoli e compiti, una maggiore soddisfazioni in termini di efficienza amministrativa e, perché no, molte meno chiacchiere e polemiche inutili per le scale degli stabili…. Alla prossima e buone vacanze!