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vivere in condominio
dell’amministratore presi senza il necessario assenso dell’assemblea, se impugnati in giudizio e non nell’assemblea
stessa, hanno lo stesso termine per l’impugnazione.
Modi dell’impugnazione. L’impugnazione deve essere formulata con un atto
legale da notificare a mezzo di ufficiale
giudiziario al condominio, nella persona
e presso l’ufficio dell’amministratore. Si
tratta di un atto di citazione a comparire
davanti al giudice per una determinata udienza, con l’invito al condominio
a costituirsi in giudizio per svolgere le
proprie difese. Deve essere predisposto
da un avvocato e non direttamente dal
singolo condomino, salvo nell’ipotesi
di contenziosi davanti al giudice di pace
per un modesto valore (non superiore a
516,46 euro), nel qual caso anche il condomino può stare in giudizio personalmente. Le delibere assembleari annullabili sono immediatamente esecutive e
l’esecutività non è sospesa dalla proposizione dell’impugnazione. È il giudice
che, su espressa domanda del condomino che ha impugnato, può disporne
la sospensione qualora ritenga che la
durata del giudizio possa comportare un
danno per il condomino impugnante e
che il suo diritto possa essere leso o pregiudicato dall’esecuzione della delibera
impugnata. La sospensione è diretta a
impedire che l’esecuzione della delibe-
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ra che si asserisce essere invalida possa
vanificare il giudizio diretto ad accertare
l’illegittimità. Nel caso in cui l’assemblea
decida di cancellare o modificare la delibera contestata, il giudice dichiara cessata la materia del contendere e si limita a
decidere sulle spese della causa. E’ una
prassi diffusa dei giudici spartire equamente le spese tra i contendenti (anche
se chi aveva impugnato la delibera aveva
ragione). Il risultato è che l’impugnazione può trasformarsi comunque in un
esborso di denaro.
NULLITÀ, ANNULLABILITÀ
E REGOLAMENTO
CONDOMINIALE
CONTRATTUALE.
In linea di principio le disposizioni contenute in un regolamento contrattuale
approvato da tutti i condomini sono
modificabili solo all’unanimità: quindi,
se vengono infrante da una delibera, essa
è radicalmente nulla. Tuttavia la Cassazione ha voluto ribadire che una norma
contenuta o allegata al regolamento può
non essere “contrattuale” essa stessa,
perché non pone limiti all’uso della proprietà esclusiva di ciascuno, o di quella
collettiva, o stabilisce la ripartizione dei
millesimi di proprietà. Una norma del
genere va considerata come una semplice regolamentazione dell’uso delle parti
comuni, modificabile a maggioranza dei
partecipanti all’assemblea e dei millesi-
mi. Se ne deduce che una delibera che
sia in contraddizione a questo tipo di
disposizioni, anche se contenute nel regolamento contrattuale,non è nulla, ma
è semplicemente annullabile. E il caso,
per esempio, dell’atto contrattuale in cui
si vieta di installare tende sui balconi, di
far giocare i bambini nel cortile o si definiscono i compiti dell’amministratore.
Nullità relativa delle delibere. Vi è però
un altro, particolare caso in cui, a detta
di alcuni giudici, una delibera in contrasto con il regolamento contrattuale può
trasformarsi in una decisione valida. Si
tratta dell’errata ripartizione delle spese in violazione delle apposite tabelle
millesimali. Nel caso in cui i condomini
tengano un comportamento costante ed
inequivoco pagando, senza riserve, le
spese di gestione per un certo periodo di
tempo, i giudici parlano di “nullità relativa” della delibera e di accettazione della
ripartizione “per facta concludentia”.
E indispensabile, a questo proposito, chiarire che la violazione non deve
riguardare le tabelle dei millesimi di
proprietà (che hanno come scopo di
determinare i diritti e i doveri di ogni
condomino sulle cose comuni e che
sono in genere proporzionali al piano,
o alla parte di piano posseduto) bensì le
tabelle di quelli di gestione, che hanno
un fine molto più limitato, stabilire la
ripartizione delle spese condominiali.
Per esempio le tabelle relative alle spese
per l’ascensore, per il riscaldamento, per
l’acqua per l’immondizia. Evitare i “facta
concludentia” non è facilissimo. E’ prudente non solo pretendere di fare trascrivere nel verbale dell’assemblea il proprio
dissenso, ma anche non pagare le spese
con i bollettini o i Mav (conti correnti
postali) inviati dall’amministratore, ma
con bonifici bancari a \