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vivere in condominio
LA DELIBERA E’
NULLA O ANNULLABILE?
Teresa Pane
Amministratore
Per quesiti o dubbi sul
“ Vivere in Condominio”
scrivere a
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P
ochi lo sanno, però: non è
proprio detto che una decisione presa in un’assemblea
invalida o con maggioranze
insufficienti non sia applicabile. Infatti le
delibere si distinguono in “nulle” ed “annullabili”. Le prime è come se non fossero mai state prese: proprio per questo
sono impugnabili in qualsiasi momento,
senza limiti di tempo. Viceversa le delibere annullabili divengono valide se non
impugnate entro 30 giorni. Tale periodo
decorre, per i presenti all’assemblea, dal
momento della delibera. Viceversa, per
gli assenti, dal giorno in cui hanno ricevuto il verbale d’assemblea.
Un mese non è molto: spesso non basta
per rendersi conto di quanto si è deciso,
arrabbiarsi, mettersi in contatto con un
avvocato per farsi consigliare e infine
promuovere la causa. Di conseguenza
capita spesso che un condomino, pur
avendo formalmente ragione, si vede
preclusa la strada di far valere quelli che,
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fino a pochi giorni fa, erano suoi sacrosanti diritti. C’è stato un tempo in cui la
Cassazione riteneva che fossero nulle
buona parte delle delibere illegittime:
per esempio quelle prese in un assemblea considerata per sé stessa nulla, perché non tutti avevano ricevuto l’avviso
di convocazione o perché mancava il numero legale per tenerla. Oppure quelle
prese con maggioranze insufficienti. Ora
non più: l’ambito delle delibere considerate comunque e in ogni tempo invalide
è stato radicalmente ristretto dai giudici.
Forse ha influito il proposito di dare un
taglio alla rissosa conflittualità condominiale, che intasa le aule dei tribunali.
DELIBERE NULLE
Sono ancora considerate nulle quelle
delibere che:
a) sono fuori dai poteri dell’assemblea;
b) sono contrarie a norme imperative di
legge, o comunque a norme costituzionali.
Le prime potrebbero essere ricondotte
da due tipi:
• delibere che prevedono il voto favorevole dell’unanimità dei condomini, previsto o dal codice civile o da
norme contrattuali del regolamento
condominiale approvato da tutti (in
genere al momento dell’acquisto
dell’appartamento).
• delibere che non riguardano la proprietà o le parti comuni e la loro regolamentazione, ma sconfinano nei
diritti del singolo proprietario.
Quanto alle seconde, l’elenco potrebbe
essere infinito:
pensiamo alla decisione di mettere in
opera un abuso edilizio o a quella di vietare l’acquisto di appartamenti a persone
di razza o colore della pelle diverso dal
nostro.
Le delibere nulle sono impugnabili da
tutti i condomini, perfino da chi ha votato a favore, e in qualsiasi momento.
DELIBERE ANNULLABILI.
Sono invece, annullabili tutto il resto
delle delibere. Quin