SOCIETÀ
di Daniela Alviani
Avvocato
Cell. 338.2581049
Condominio
A chi competono le spese per la manutenzione
straordinaria nel caso di compravendita di immobile?
A
llorquando viene compravenduto un appartamento od altra porzione immobiliare
ubicata in un condominio sorge il problema della ripartizione delle spese condominiali - tra cui, in primis, le spese per i lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato - fra colui che ha
venduto e l’acquirente.
È fondamentale, quindi, individuare il soggetto effettivamente tenuto a sostenere il relativo impegno economico. Per far ciò è necessario determinare il momento
in cui sorge l’obbligazione pecuniaria.
Il problema può così esporsi: l’obbligo del condomino
di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni condominiali del fabbricato deriva dalla
delibera di approvazione della spese e relativo piano di
riparto, ovvero dalla concreta attuazione dell’attività di
manutenzione?
La Suprema Corte di Cassazione, nel corso degli anni,
ha fornito al quesito risposte contrastanti.
In un primo tempo è stato individuato il momento di
insorgenza dell’obbligo di contribuire alle spese condominiali - al fine di individuare il soggetto tenuto
all’adempimento - nell’adozione della delibera assembleare di approvazione della spesa; pertanto, secondo
tale orientamento, nel caso di vendita di un appartamento in condominio, obbligato al pagamento dei
contributi era il proprietario dell’unità immobiliare al
tempo in cui la relativa spesa era stata deliberata.
Un più recente orientamento, nel quale si colloca da
ultimo la sentenza n. 23345 del 09/09/2008, ritiene
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invece che, ai fini dell’individuazione del soggetto tenuto all’adempimento dell’obbligazione pecuniaria, si
debba tener conto del momento della concreta attuazione dell’attività comportante la spesa di modo che,
obbligato al pagamento dei contributi condominiali è
il soggetto proprietario al tempo dell’esecuzione dei su
citati lavori di manutenzione.
E ciò perché, all’atto dell’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, si determina un incremento
del valore dell’immobile compravenduto, tale da giustificare l’imputazione del relativo costo al soggetto
beneficiario di detto incremento e, quindi, a colui che
ne è proprietario al momento della concreta esecuzione
delle opere.
In ogni caso, il Codice Civile - per le spese condominiali ritenute necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, così come per
la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le
innovazioni deliberate dalla maggioranza - prevede la
solidarietà tra venditore ed acquirente, nel senso che
quest’ultimo sarà obbligato in solido con il precedente
condomino, al pagamento dei contributi concernenti
l’anno in corso e quello precedente.
È utile ricordare, infine, che l’acquirente di un’unità
immobiliare diventa titolare di diritti ed obblighi nei
confronti del condominio dal momento in cui il trasferimento di proprietà è reso noto all’amministratore. A
partire da detto momento il venditore perde lo status di
condomino, che viene invece acquisito dal nuovo proprietario.