SOCIETÀ
di Daniela Alviani
Avvocato
Cell. 338.2581049
CONDOMINIO
E’ possibile aprire varchi
nel muro condominiale?
A
ff rontiamo questo mese la problematica
del condomino che intenda aprire un
varco nel muro perimetrale dell’edificio
condominiale, per modo da mettere in
collegamento aree condominiali con uno o più locali
di sua proprietà esclusiva.
Per rispondere compiutamente al quesito, occorre fare
una premessa.
Secondo quanto previsto dall’art. 1102 c.c., ed in virtù di costante orientamento della giurisprudenza della
Corte di Cassazione, ciascun condomino può utilizzare la cosa comune anche con modalità diverse rispetto
alla sua normale ed usuale destinazione, a condizione
però che suddetta destinazione non venga alterata e,
nel contempo, non sia impedito agli altri partecipanti
al condominio di utilizzare la cosa conformemente al
proprio diritto.
Un esempio pratico di tale principio è costituito dal
non infrequente caso di un’area condominiale adibita a luogo di sosta per gli autoveicoli di proprietà
dei condomini. Di recente, la Corte di Cassazione si
è pronunciata sul punto affermando che, nei casi di
uso promiscuo da parte dei condomini di un garage
condominiale, l’assegnazione del posto auto non può
avvenire a tempo indeterminato, e ciò proprio al fine
di consentire a tutti i condomini il paritario utilizzo
del bene comune.
Ma torniamo al quesito iniziale. In virtù di costante
orientamento della Suprema Corte, ribadito anche di
recente con sentenza del dicembre 2007, il condomino,
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pur potendo utilizzare la cosa comune con modalità
particolari ed intensità diverse rispetto agli altri condomini, non può praticare delle aperture nel muro
condominiale al fine di mettere in collegamento locali
facenti parte del condominio - siano essi di proprietà
comune ovvero di proprietà esclusiva del condomino
medesimo (ad es. l’appartamento) - con altri immobili
confinanti, sia pure di proprietà esclusiva del medesimo condomino praticante l’apertura, ma comunque
estranei al condominio.
La ragioni di tali decisione risiedono nel mutamento della destinazione d’uso che il bene condominiale
– nella specie il muro perimetrale – verrebbe a subire senza il necessario consenso degli altri condomini,
oltre che nella violazione dei concorrenti diritti degli
stessi condomini e nella correlativa diminuzione della
consistenza dei diritti sulla comunione.
Inoltre, in seguito all’apertura nel muro perimetrale
condominiale di un varco di accesso ad un immobile
confinante verrebbe a costituirsi, in favore di quest’ultimo, una vera e propria servitù di passaggio, per la cui
valida costituzione è, viceversa, richiesta l’unanimità
dei consensi dei partecipanti al condominio.
Alla luce dei principi sopra esposti – secondo quanto
precisato ancora dalla Corte di Cassazione – l’accesso,
attraverso un muro perimetrale condominiale, ad altra
limitrofa unità immobiliare non violerebbe l’art. 1102
c.c. solo nel caso in cui quest’ultima unità immobiliare
facesse pur sempre parte del complesso condominiale.
A rivederci al prossimo numero.