El mercado inmobiliario se reactivó en la segunda mitad del 2024 por la convergencia de una serie de factores. Al retroceder los índices inflacionarios los precios de las propiedades se volvieron más previsibles, por la percepción de un escenario económico más normal. Por otro lado, los precios en dólares de las viviendas usadas tocaron un piso tras dos años seguidos en caída, y eso apuró decisiones de compra por parte de aquellos que atesoraban billetes verdes y vieron como la moneda americana quedó estaqueada.
El exitoso blanqueo de capitales dispuesto por el gobierno nacional determinó el ingreso de abundantes dólares a los bancos, que se espera pueda impactar en el desenvolvimiento de la plaza.
La vuelta del crédito hipotecario, en la modalidad UVA, vino para acompañar la demanda de propiedades, pero se trata de un fenómeno muy incipiente. Durante el año pasado hubo una tendencia creciente en el volumen de financiamiento otorgado, pero las cifras aún son irrisorias para la potencialidad del mercado, y se requieren herramientas financieras para que pueda explotar.
Los créditos hipotecarios cerraron en positivo el año pasado. Sumaron u$s 830 M, concentrados casi con exclusividad en el segundo semestre. Pero en el mes de enero experimentaron una caída del 30%, que en parte se puede explicar por el receso vacacional. No deja de ser, sin embargo, una señal de alerta.
Ocurrió que los bancos ajustaron al alza las tasas de interés, un fenómeno que evolucionó a contramano del resto de las variables financieras. Una docena de bancos avanzaron con tasas que llegaron a crecer hasta el 14% (el caso extremo fue el de Brubank). Algunas referencias: Hipotecario (9,5%), Macro (8%), BBVA (6,5%).
Un rara avis es nuestro Municipal, que tiene la tasa más baja del mercado (4,2%), pero subsidiada por el Plan Nido provincial, en el estilo Procrear. Es una fórmula atractiva y con mucha demanda, pero termina pecando por una escasez de oferta.
La banca privada defiende el encarecimiento por el riesgo de exposición que representa la cartera hipotecaria, en un negocio que carece de herramientas más sofisticadas, como la estructuración de fideicomisos, securitización y la titulación de carteras, que permiten darle sostenibilidad al financiamiento a largo plazo. El camino a cierta normalidad promete ser largo y sinuoso.
El negocio del crédito
hipotecario va por
camino sinuoso
(Sigue...)
EN PRIVADO
Con subsidio provincial, el plan Nido de créditos hipotecarios rema solo contra la corriente.